Изменения в налоговом кодексе, касательно расчёта налога с продажи имущества (действуют на продажи начиная с 2025 г.)
Начиная с доходов (продаж) 2025 года установлена прогрессивная шкала по двум налоговым ставкам и относится к продаже недвижимого имущества:
▪︎ 13% - по доходам до 2,4 млн.р. за год
▪︎ 15% - налог по доходам свыше 2,4 млн.р. за год
Указанный доход рассчитывается уже за минусом:
▪︎ расходов на приобретение объекта(ов) или имущественного вычета (1'000'000 для жилых объектов, садовых домов и зу; 250'000 по нежилым объектам)
▪︎ налоговых вычетов (имущественного, социальных, стандартных, ИИС).
Например:
▪️При продаже квартиры в 2024 году, если вычеты уже использованы:
Продажа квартиры за 10 млн., которая была куплена за 5 млн.
Налогооблагаемая база: 5 млн. (Продажа - покупка)
13% к оплате = 650'000 руб.
▪️При продаже квартиры в 2025 году по тем же суммам 👆(если налогооблагаемая сумма 5 млн.) налог составит:
13% от 2,4 млн = 312'000 руб.
И 15% от 2,6 млн = 390'000 руб.
❗️Итого: 702'000 руб., что на 52'000 больше
Данные ставки относятся к резидентам РФ.
❗️❗️❗️
Также хочу отметить, что при расчете налога учитывается кадастровая стоимость объекта (а точнее, до 2025 г по всем регионам стоимость продажи сравнивается с 70% от кадастровой стоимости)
Налог считается от большей из сумм - либо от стоимости по договору продажи, либо 70% кадастровой стоимости.
❗️А теперь внимание
Также по новым изменениям в налоговом кодексе, начиная с 2025 года регионы имеют право увеличить данный коэффициент до 1 (т.е. каждый регион на своё усмотрение может принять закон, по которому сравнение стоимости продажи будет не с 70% от кадастровой, а полностью со всей кадастровой).
Что собственно и сделал Татарстан (там уже приняли закон, что в случае продажи, для сравнения принимается полная кадастровая стоимость, а не 70%), соответственно налог будет считаться или от суммы в ДКП или от полной КС.
Еще на подходе Санкт-Петербург - уже есть проект закона, по которому также размер понижающего коэффициента будет увеличен с 0.7 до 1 (т.е. при продаже сравнение стоимости будет не с 70% от КС, а полностью со всей КС).
На мой взгляд, вероятность 99%, что и в СПб этот закон будет одобрен.
Ранее писала пост о том, что при использовании мат.капитала у детей может возникнуть обязанность платить налог (за продажу детских долей): ссылка
08.08.2024 г. был принят Закон 259-ФЗ о внесении изменений в налоговый кодекс (листаем фото☝️)
По новым изменениям срок по выделению долей детям или супругу (супруге) исчисляется с даты приобретения объекта в собственность членом семьи (владельцем сертификата) или его супругом.
Например:
Девушка не в браке купила квартиру в 2018 году по договору купли-продажи в ипотеку.
В 2020 году родила 1 ребенка
В 2022 родила второго
В 2023 году вышла замуж за и использовала материнский капитал
В 2024 году выделили всем доли и продали квартиру.
Налогов ни у кого не возникает и декларацию подавать не надо, так как у всех членов семьи срок исчисляется с даты собственности на маму/супругу.
❗️Но письменное пояснение в ФНС предоставить придётся в любом случае, чтобы избежать начисления налога самой инспекцией, т.к. в инспекции нет всех ваших документов и они не могут самостоятельно оценить реальные сроки владения долями именно по вашей семье.
И здесь такой парадокс получается: не важно, что одному ребёнку 2 года, а другому 4 года, срок с приобретения квартиры мамой более 5 лет для всех🤪
Получается, что срок у ребёнка может быть дольше его жизни.
Логичнее было бы написать, что если родитель освобожден от налога по истечении срока владения, то и дети тоже освобождаются.
Но, имеем то, что имеем. Уже лучше!
Давно ждали этих изменений 🙈 сколько налогов отдали семьи...
Напомню, что срок владения объектом считается:
✔️ При покупке по договору купли-продажи (вторичка) - с даты оформления в собственность
✔️ По ДДУ (новостройка) - с даты полной оплаты застройщику всей стоимости в соответствии с договором.
Если это единственное жилье - минимальный срок владения 3 года для безналоговой продажи.
❗Как было раньше, до 2023 года ВКЛЮЧИТЕЛЬНО:
Тот же пример⬆️:
Но сроки у мужа и детей исчислялись бы с 2024 года и им необходимо было подать каждому декларации, рассчитать налоги и заплатить (если бы не прошли под освобождение от налога по закону 382-ФЗ)
✅️ Также напомню, что для семей с 2-мя и более детьми, действует закон об освобождении от налога.
arishabolshakova А можно уточнить про "большой налог"? Он отличается от обычного при продаже не родственнику?
1chalinka7 Здравствуйте, подскажите пожалуйста, если в браке, собираемся покупать квартиру, есть разница с точки зрения налогообложения, записать собственность:
Часто бывают ситуации, когда выделяют долю(и) ребёнку(детям) в квартире/доме после использования мат.капитала и практически сразу продают это жильё.
И до сих пор многие не в курсе, что у детей возникает обязанность отчитаться по продаже этого имущества (их доли) и возможно заплатить налог.
И часто встречаю возмущения родителей: "а как так дети будут платить налог, они ж не работают", "как маленький ребёнок может подать декларацию"?
Да, ребёнок самостоятельно этого сделать не может. За него это должны сделать родители, как законные представители, в том числе и заплатить налог при продаже детских долей.
Ранее уже писала, что по Налоговому кодексу нет льготной категории "дети", которые 100% освобождаются от налога просто потому что они дети.
А вот здесь играет роль - когда именно была выделена доля ребёнку(детям).
1️⃣ СИТУАЦИЯ:
На дату оформления ипотеки у вас уже есть в наличии сертификат на мат.капитал, который вы собираетесь использовать в этой ипотеке.
Не многие знают, что в момент оформления ипотеки, в некоторых банках, можно сразу выделить доли детям (написать детей в договоре покупки жилья и сразу распределить размеры долей всем членам семьи).
Да, не все банки готовы принять такие условия. Насчёт этого надо узнавать в банке сразу во время заключения договора покупки/ипотеки.
Как влияет дата, когда вы выделите долю ребёнку (сразу в момент покупки или после погашения ипотеки)❓
Если банк соглашается указать детей тоже в доле сразу при покупке, то лучше это сделать СРАЗУ в момент покупки❗
Объясню.
▪︎ Если покупаете новостройку - срок владения имуществом действует с даты полной оплаты стоимости квартиры.
▪︎ Если покупаете вторичное - срок владения действует с даты государственной регистрации собственности.
В случае, если детям выделять доли сразу при покупке, срок владения для их долей также будет считаться с даты полной оплаты (по новостройке) или с даты регистрации собственности (по вторичке).
И тогда, если вы, например, через 6 лет закрыли ипотеку и решили продать это жильё, то отчитываться по продаже никому не надо будет и соответственно налога ни у кого не будет.
2️⃣ СИТУАЦИЯ:
В случае если банк не соглашается сразу указать детей в договоре покупки, либо если на дату покупки у вас ещё не было в наличии мат.капитала, а появился мат.кап. позже, тогда детям выделяются доли в собственности после погашения кредита (ипотеки).
❗В этом случае срок владения для детских долей действует с даты государственной регистрации собственности этих долей.
▶️ И получается, например.
Супруги купили жильё, потом позже у них появился ребёнок и мат.капитал., который внесли в ипотеку, прошло 6 лет, закрыли ипотеку, выделили доли ребенку(детям) и сразу продали это жильё.
У родителей минимальный срок владения прошёл, им отчитываться не надо, налог платить не надо.
❗У детей минимальный срок владения не истёк, надо отчитываться по продаже и возможно будет налог.
Но опять же, большинство людей у нас далеки от вопросов налогообложения.
У многих мнение сходится только в том, что доходы минус расходы и = с разницы налог 13%.
Каждая ситуация индивидуальна и надо смотреть именно по вашей семье...как всё правильно и грамотно сделать, чтобы уменьшить налог.
__________________________________________________
Также хотела бы напомнить, что для семей с 2-мя и более детьми сделали закон об освобождении от налога при продаже имущества независимо от срока владения.
Для освобождения от налога по закону должны быть одновременно соблюдены 5 условий.
Более подробно можно почитать в посте:
▪︎ ссылка
__________________________________________________
‼️И ЕЩЁ САМАЯ БОЛЬШАЯ ОШИБКА МНОГИХ и прям беда беда....‼️
Вопросы налогообложения доверять реэлторам и нотариусам😩
Да, есть риэлторы, которые углубляются в налоговое законодательство и даже какие-то курсы на эту тему проходят, НО таких единицы!
За время работы я такое наслышана... 🤦♀️ что только риэлторы не говорили... а по итогу люди попадали на большие налоги. Хотя риэлтор то им говорил, что налога не будет😰
В заключение хотела бы сказать, что на налогах можно потерять много, если не знать как правильно рассчитать суммы и распределить их между собственниками/супругами.
Если нужна будет помощь по расчёту налога и по заполнению декларации, обращайтесь 🤝
Можно написать в WhatsApp, там удобнее будет общаться: ссылка
Отзывы можно посмотреть в постах
▪︎ ч. 1 ссылка
▪︎ ч. 2 ссылка
