krutina Меня всегда удивляло это , покупатель не боится аннулирования сделки))) (в случае вдруг всплывут какие то неучтенные
elizaveta_nalog @alexandra.maltseva666 @krutina @vasilecc
Покупателя часто вводят в заблуждение риэлторы, заговаривают и выворачивают ситуацию таким образом, что люди
love_76468 Подскжите, а сейчас чьобы не платить налог при продаже сколько лет должна быть квартира в собственности? И
В предыдущем посте написала о рисках для продавца, можно посмотреть 👇здесь ссылка
В этом расскажу о рисках для покупателей квартир с занижением реальной цены по договору купли-продажи или с покупкой с неотделимыми улучшениями.
Считаю, что продавец рискует в разы меньше, чем покупатель❗
1⃣ Самый печальный исход. В случае судебных разбирательств (поводы разные: банкротство продавца, не выделили доли детям при внесении мат. капитала) покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец деньги за неё.
И, конечно, возвращать деньги он будет по цене указанной в зарегистрированном Росреестре договоре купли-продажи, а не по распискам каким-то❗
2⃣ Потеря имущественного вычета. Если вы купили квартиру в браке и никто из вас ранее не пользовался вычетом, то его можно получить с 4'000'000 руб., по 2'000'000 на каждого из супругов.
Но, если вы занизите стоимость в договоре, например, укажите 3'000'000 руб., а по факту купили за 5'000'000, то и вычет на двоих вам получать только с 3'000'000 руб.
3⃣ Если вы захотите продать такую квартиру по чистой сделке, то вы заплатите налог вашего продавца 🙄.
Я это называю "продать свою квартиру, а заплатить чужой налог с дохода".
Подробно пример по этому пункт можно почитать в посте: ссылка
‼️Поэтому 10 раз надо подумать продавцу и покупателю прежде чем идти на такую сделку.
Риски несёт каждая сторона. И даже риелтор, который ведёт такую сделку.
Слышала печальные истории, как покупатели и продавцы объединялись и подавали в суд на риелторов, которые такую сделку им провели. Мол они их ввели в заблуждение, на самом деле они сами не хотели нечестной сделки) А всё потому что налоговая прищучила...
Как налоговая может увидеть занижение при продаже недвижимости.
У занижения стоимости квартиры при продаже куча юридических и налоговых рисков. Писала об этом и буду писать/говорить.
Это не только финансовые риски в виде доначислений и штрафов. Если нарушения повторяющиеся, то это и «уголовка». Вспомнить блогеров: даже с выплатой долга уголовные дела еще не закрыты.
Но на рынке недвижимости аргументы «мы всегда так делали» по-прежнему процветают. Учиться на чужих ошибках никто не хочет. И некоторые риэлторы и продавцы недвижимости все ещё думают, что умнее и хитрее.
Ключевой вопрос – да откуда налоговая узнает?
Но инспектор ИФНС может увидеть занижение стоимости объекта в договоре купли-продажи:
1️⃣ Разница между суммой выданной ипотеки и фактической стоимостью, которая обозначена в договоре купли-продажи. Уточнить сумму кредита всегда можно через банк.
2️⃣ Сделки с недвижимостью контролирует Росфинмониторинг. Государство не особо доверяет сфере (с чего бы, да?), полагая, что недвижимость используется для отмывания преступных денег.
3️⃣ Покупатель, который захочет получить налоговый вычет или перепродать квартиру, может сам попасть под подозрение налоговой. Будет ли он укрывать предыдущего владельца? Скорее всего, сдаст все расписки.
4️⃣ В архивной базе объявлений на ЦИАН есть реальная цена объекта.
И это еще не все возможности попасть под подозрение налоговой.
Поэтому совет покупателям: выходите уже от занижений и серых схем. И совет риэлторам – перестаньте их советовать своим клиентам.
Мы становимся всё более и более прозрачными для налоговых инспекций.
Есть законные способы оптимизации налогов с продажи недвижимости.
Один из случаев:
Звонок от нового клиента и сразу вопрос «Какого черта меня проверяют? Я обычный человек!».
Дело в том, что была подана декларация о доходах за 2022 год, в которой он указал доход в размере 300'000 руб.
Налоговая инспекция проверила все его карты, и обнаружила поступление ещё на 4'700'000 руб. в течение года и 500'000 руб. поступлений от одного определённого человека. По этим фактам налоговая просит расшифровать источник получения этих денег.
На консультацию мужчина пришел с вопросом, как ответить на требование ИФНС.
Он не совершал каких-то неправомерных действий и уверенно смог обосновать источник получения доходов: это были деньги с квартиры, проданной 2 года назад.
Пояснение мы составили. Если бы человек не смог обосновать источник поступления денежных средств, то на всю сумму, то есть на 5.500.000, ему бы начислили 13%.
Но хочу еще раз обратить ваше внимание, что налоговая инспекция видит все движения по картам, видит занижения при продаже недвижимости и уклонение от налогов. Есть все инструменты для проверок сделок, всех доходов до копеечки.
Да, не буду спорить, что пока не во всех инспекциях имеется такая практика и возможно пока у большинства "прокатывает", как говорится.
Но проверок и доначислений с каждым годом становятся больше.
И лучше всего заблаговременно (перед продажей) обсудить/узнать возможные варианты снижения налога, варианты распределения дохода от продажи, чтобы минимизировать налог и "защититься" от доначислений и штрафов.
"Указывали всю жизнь 1 млн и никаких проблем..."
"Занижали мы, занижали знакомые, уже много лет все занижают стоимость и ничего страшного..." - такие комментарий часто вижу.
Тема занижения нас не покидает, недавно коллега писала, что продавца сдал банк. Надо платить налог 13% с полной суммы.
И есть реальный случай с решением от 2021 г. к делу № 2-2873/2021 Лазаревского районного суда. г. Сочи.
Дама продала дом и землю за 13'800'000 руб.
В договоре указали 1'000'000 руб.
Страха по занижайке в Сочи вообще нет, мы с коллегами уже убедились не раз🤦♀️
Что пошло не так?
Покупательница решила продать дом и землю раньше срока и тут она понимает, что налог вылазит гигантский.
Обидно, досадно - пошла в налоговую и написала заявление о том, что фактически купила объекты за 13'800'000 руб.
К заявлению женщина приложила предварительный договор купли-продажи дома, основной договор, расписку и договор аренды банковской ячейки.
ИФНС потребовала подать продавца декларацию за 2017 год, она подала, указала тот - же миллион.
Шел 21 год и налоговая, вроде как, опоздала, однако в суде налоговая заявила - что срок считаем с даты получения заявления от покупателя.
А это произошло в 19 году. Суд с этим согласился.
Все требования суд признал обоснованными и удовлетворил.
Продавца обязали уплатить налог 1'794'000 руб. со всей суммы (без учета вычетов (необлагаемых сумм), т.к. их применить нельзя при уклонении от налогов).
Про начисленные штрафы история умалчивает...
👆и ещё листаем фото (скрины), коллеги в рабочем чате делятся случаями из практики по теме занижения стоимости при продаже.
И это только малая часть❗️
Если вам говорят "а мы продавали с занижением не один раз", "а мы купили с занижением...", "а вот у нас знакомые/ родственники продавали с занижением...", "а нам риэлтор сказал..."🫢 НЕ ВЕДИТЕСЬ НА ЭТО!
❗️Если у кого-то когда-то там... прошла такая сделка и ничего им за это не было, это совсем не значит, что у вас всё пройдёт гладко и вам ничего не будет.
Оцените риски по всей этой ситуации❗
🔸️ Может вы по каким-то обстоятельствам решите потом продавать этот объект раньше срока...
🔸️ Вдруг продавец будет оформлять банкротство...
🔸️ Может потом ваш покупатель с занижением, сдаст вас со всеми потрохами в налоговую...
И ещё куча всяких рисков, а стоит ли это того 🤷♀️
Я считаю, что всё это из-за того, что многие не разбираются в вопросах налогообложения и вариантах снижения налога или как законно снизить или избежать налог.
❗️Если вы тоже в этом не совсем разбираетесь, лучше проконсультируйтесь у нескольких специалистов.
Также ранее писала посты про занижение, можно посмотреть:
▪︎ риски для покупателя: ссылка
▪︎ риски продавца: ссылка
▪︎ как при продаже своего жилья, вы заплатите чужой налог; ссылка
▪︎ занижение: ссылка
▪︎ как налоговая может узнать: ссылка
Занизить сумму при продаже жилья, чтоб налог не платить.
Как налоговая узнает о занижении?
Могут быть такие варианты развития событий:
▪️1. Сделка была через банк.
Если были два платежа по безналу, налоговая может запросить информацию в банке. Было и такое, что в договоре купли-продажи в банке вместе с покупкой квартиры ещё и неотделимые улучшения прописали.
▪️2. Покупатель купил, а потом передумал жить в этой квартире. Продаёт и «светит» все документы в налоговой.
Он же за 6 млн купил, за 6 млн продает. А то, что там 2 млн неотделимых он уже и забыл.
И то что эту сумму нельзя зачесть в документально подтвержденные расходы.
▪️3. Покупатель подает на налоговый вычет и опять «светит» ваши реальные суммы. Это делают поголовно.
Я, конечно, понимая подставу, документы эти не отправляю, вычет то с неотделимых улучшений заявить нельзя.
Но У НАС МНОГО САМОСТОЯТЕЛЬНЫХ.
Которым не нужен спец и они сами за 5 минут всё отправят...
▪️4. Покупатель обиделся, это если продавец обещал, но «зажал» что-нибудь при продаже. Покупатель решает «сдать его с потрохами».
❗️Реальный случай в прошлом году.
Налоговая выставила требование ПОКУПАТЕЛЮ.
На представление договора и расписок на неотделимые улучшения. Мы предоставили.
По адресу продавца приходили коллекторы. Предполагаю, долги, банкротство. В связи с этим и разборки, в том числе и с налоговой.
Мое мнение: занижать всё равно будут до тех пор, пока ФНС не устроит несколько показательный дел.
Когда при продаже убирают весь документально подтвержденный расход.
И вы платите 13% со ВСЕЙ суммы продажи.
Так как вы уклонялись от налога по ст. 54.1 НК РФ.
_____________________________________________________
Если интересно, ранее также писала несколько постов 👇 про занижение стоимости при продаже имущества.
