Такое нарочно не придумаешь. Расторжение брака. Договорились по разделу имущества. Моя клиентка выплачивает супругу денежную компенсацию за совместную квартиру. Деньги (5 млн рублей) моя клиентка выплачивает за счет продажи личной недвижимости. Согласовали условия брачного договора с супругом. По личной квартире нашли покупателя, подписали договор купли-продажи, открыли счет (аккредитив) в банке, покупатель внес всю сумму на этот счет, далее пошли в МФЦ и подали договор на регистрацию перехода права собственности к покупателю. И……на следующий день покупатель УМЕР! Росреестр переход права собственности зарегистрировал, теперь в ЕГРН значится новый собственник. Однако по условиям аккредитива для перечисления денег моей клиентке в банк нужно представить новую выписку из ЕГРН и акт приема-передачи, который уже не подписать! По закону, права и обязанности переходят в порядке наследования к новым собственникам, которые должны наследство принять, получить через полгода свидетельства о праве собственности, НЕ рассориться и акт приема-передачи подписать с моей клиенткой. Такой ситуации в моей практике еще не было, чтобы ну настолько наложились обстоятельства.
Девочки,вопрос: продавец квартиры просит в договоре купли-продажи максимально занизить цену,чтобы уменьшит налог с продажи. Чем рискует покупатель?
Помните, я писала пост о «проблемной» сделке? https://mom.life/post/67332fe61fad405fb622f39f Напомню историю. Моя клиентка находится на этапе развода и подписания брачного договора. По договоренности супруга выплачивает денежную компенсацию за долю мужа в совместной собственности. Для выплаты компенсации, клиентка решает продать свою добрачную квартиру. Этих денег ей как раз хватает, чтобы разойтись с супругом. Что происходит дальше? 1. Найден покупатель; 2. Заключен договор купли-продажи в простой письменной форме; 3. Деньги покупатель перечисляет на аккредитив в Сбербанке. 4. Стороны идут в МФЦ и подают документы на регистрацию перехода права собственности в ЕГРН. Остается дело за малым. Подписать акт приема - передачи квартиры, представить выписку и акт в Сбербанк для раскрытия аккредитива и получить деньги. Но! Покупатель умирает, не успев подписать акт. 28 октября на сделке он уже чувствует себя плохо, кашляет, небольшая температура. 29 октября его госпитализируют с подозрением на пневмонию. 31 октября Росреестр регистрирует переход права собственности на квартиру к покупателю. 08 ноября покупатель умирает. Следовательно, переход права собственности произошел и в наследственную массу умершего вошла квартира! А Сбербанк без акта приема - передачи не может перечислить деньги моей клиентке. Более того, в отсутствие полного комплекта документов вся задепонированная сумма вернется обратно на счет покупателя. Как итог, моя клиентка осталась без квартиры и без денег. Только с правом требования оплаты цены квартиры. Но суды - это очень долго и дорого. А разобраться нужно уже сейчас. Что мы сделали? Дозвонились по телефону умершего до наследников. Объяснили ситуацию, запросили свидетельство о смерти, отправили им документы по сделке. Оказалось, что у наследодателя есть только наследники ТРЕТЬЕЙ очереди. Тетя и двое племянников. Разговор с ними шел в тяжелом формате, так как они думали, что могут выбрать, что забрать: квартиру или деньги. А нас поджимали сроки, чтобы деньги не ушли с аккредитива. Поэтому мы первые зарегистрировали наследственное дело у нотариуса как кредиторы, предоставив все документы на квартиру. Нотариус, с которым я постоянно работаю по наследственным делам тут же связалась с тремя наследниками и объяснила ситуацию. Мы подготовили претензию о взыскании денежных средств за квартиру с посчитанными судебными расходами и процентами за пользование чужими денежными средствами. Сделано это было для убедительности необходимости скорейшего разрешения вопроса. Далее, мы встретились у нотариуса для переговоров. Наследники осознали, что им досталась квартира, а не деньги. И дальше встал вопрос о совершении действий до завершения шестимесячного срока на принятие наследства. Мы решили идти через учреждение доверительного управления наследственным имуществом. Подготовили сделку: оценили права и обязанности по договору купли-продажи, учредили доверительное управление , назначили одного из наследников доверительным управляющим. И вчера наследник - доверительный управляющий принял квартиру у моей клиентки, подписал акт и документы немедленно были предоставлены в Сбербанк. Сложно, но можно выйти из нестандартной ситуации даже при таких ситуациях. Считаю, что нам очень повезло с нотариусом, который помог установить контакт с наследниками.
Обьясните мне пожалуйста, что значит при продаже/покупке квартиры "в договоре не вся сумма" ? Я понимаю зачем это для продавца - уход от налога А для покупателя? У нас будет ипотека, нам как быть?
Реальная история о том, как невыделение супружеской доли привело к наследственному спору. Читайте, как избежать подобных ошибок и что советуют юристы.
Полкилоёжиков·
Мама двоих (1 год, 6 лет)
Процесс получения денег происходит в момент заключения договора купли продажи....вы пишите расписку о том что деньги получили...есои ипотека у них то там еще проще...банк сам составляет договор купли продажи (он как правило стандартный) в нем прописаны порядок получения денег и ключей....в нашем случае после продажи квартиры продавцу давалось две недели на передачу ключей....после подписания договора он регистрируется в юстиции, сейчас можно и в мфц...тоесть вы вместе с покупателем едете туда, у вас забирают договора...копии документов и через неделю отдают вам заверенный договор! про наследство ничего не скажу.... Про риски с ипотекой в банке для продавца вообще минимальны... Тк деньги вы получите....
Ольга Узульник·
Мама сына-младенца
@timonamama1, а про получение мат.капитала что-нибудь знаете?
Полкилоёжиков·
Мама двоих (1 год, 6 лет)
@uzulka если ваша сделка идет через банк, то этот момент вас волновать не должен....тк банк сразу вам всю сумму выплатит и потом у банка с пенсионным фондом свои расчёты будут.... если напрямую с пенсионным фондом то мало кто соглашается на сделку...тк до месяца после сделки от них нужно ждать перевод....теперь вроде ускорили но точно не знаю...
Ольга Узульник·
Мама сына-младенца
@timonamama1, очень интересно 👍🏻
Юлия·
В ожидании первенца
Сейчас все сделки оформляются у нотариуса, он составляет договор купли-продажи. Перед нотариусом покупатель в банке оформляет кредитный договор. После нотариуса вы идете в рег палату и подаете документы о том что продали квартиру (смена собственничества), после этого вам дают первоначальный взнос и вы пишите расписку в его получении. Через неделю примерно документы в рег палате булут готовы, вы с покупателями илете в банк и там они дооформляют ипотеку до конца и перечисляют вам оставшуюся сумму. В договоре у вас будет прописаны сроки когда вы должны передать им квартиру, обычно это в течении 2 недель после получения денег. Передаете квартиру, оформляете акт приема-передачи и всё. С мат капиталом не сталкиваоась, но слышала, что эти деньги модно долго ждать
Ольга Узульник·
Мама сына-младенца
Девушки, я Вам так благодарна! ✨