С таким выражением лица предлагаю ходить на сделки😁

С таким выражением лица предлагаю ходить на сделки😁

«Классическая» сделка купли-продажи квартиры или как обезопасить себя, будучи покупателем квартиры.

Рассмотрим на примере следующей ситуации без «отягчающих» обстоятельств.

Дано:

Продавец - собственник квартиры, в браке, детей нет (то есть квартира приобретена без «вложения» маткапитала), право собственности продавца возникло на основании договора купли-продажи, заключённого после вступления продавца в брак, брачный договор отсутствует, перепланировки не было.

Вы - покупатель квартиры, обладаете всей суммой денежный средств для оплаты по сделке (маткапитал не «вкладываете», ипотеку не берёте).

Как Вы можете создать безопасные условия для совершения сделки?

- запросить у продавца нотариальное согласие супруги продавца на совершение сделки по отчуждению совместно нажитого имущества (квартира приобретена в браке, по договору купли-продажи, действует режим совместной собственности супругов (вне зависимости от того, кто значится собственником в выписке из ЕГРН) иной режим имущества супругами не установлен).

Что даёт нам такое нотариальное согласие? Гарантию согласия супруги на отчуждение Вам совместно нажитого имущества. Несмотря на то, что Росреестр и в отсутствие такого согласия может зарегистрировать право собственности на квартиру за Вами, согласие обезопасит от возможного оспаривания сделки в будущем (например, в случае, если супруга не знала об отчуждении имущества и возражает);

- запросить у продавца сведения о сделках, совершенных в отношении приобретаемого имущества (в идеальном варианте проследить всю цепочку сделок с самого начала, особое внимание уделить сделкам с родственниками, цессиям).

Зачем? Чтобы обрести статус добросовестного приобретателя и не нарваться на реституцию. Насторожить может частая смена собственников, сделки в отсутствие реальных расчётов между покупателем и продавцом;

- проверить обременения приобретаемого имущества (залог, арест, запрет регистрационных действий). Такую информацию можно получить на официальном сайте Росреестра, в выписке из ЕГРН, а также у нотариуса.

Информация необходима для установления прав третьих лиц в отношении приобретаемого имущества, возможно, на совершение сделки требуется их согласие, либо же собственник и вовсе не вправе отчуждать имущество;

- проверить собственника и его супругу на предмет наличия у них кредиторов. Через официальный сайт ФССП (на наличие возбужденных исполнительных производств), Картотеку арбитражных дел (нет ли судебных актов о взыскании с продавца крупных сумм, если является ИП, актов о привлечении продавца (супруги) к субсидиарной ответственности, а также (обязательно!) смотрим, не подано ли в отношении продавца (супруги) заявление о признании банкротом (данный кейс разберу отдельными постами, нюансов много); также можно через сайты СОЮ (по месту жительства, например) посмотреть судебные споры с участием продавца.

С помощью такой проверки мы снижаем риски вступления в судебные споры с кредиторами продавца, а в случае с банкротством - бережём денежные средства(!); бонусом: можем найти споры с УК, соседями и оценить, нужно ли нам приобретать жилье, например, после залива, пожара;

- запрашиваем: выписку из домовой книги (удостоверимся, что в квартире зарегистрирован только продавец и супруга), копию финансово-лицевого счета, который содержит сведения о зарегистрированных в квартире лицах, характеристики квартиры, информацию о системах коммуникаций и коммунальных услугах;

- просим собственника предоставить справки об отсутствии задолженности перед ресурсоснабжающими организациями. Несмотря на то, что законодательно новый собственник защищён от долгов предыдущего собственника (исключение - долги за капремонт, они «привязаны» к квартире), то есть долги принадлежат не конкретной квартире, а ее предыдущим собственникам, на деле может произойти отключение ресурсов, особенно актуален вопрос со справками для получателей субсидий на оплату ЖКХ.

Поясню: покупать квартиру с долгами продавца можно, но обладая такой информацией заранее, стоит оценить риски;

- с помощью сайтов Авито, Циан и подобных сравниваем рыночную стоимость аналогичных квартир с предлагаемой вам продавцом ценой (в идеале - заказать оценку рыночной стоимости у экспертной организации (цена вопроса 3-5 тыс.руб.)).

Насторожить должно существенное занижение стоимости в сравнении с рыночной. Приобретая квартиру на таких условиях, рискуем злоупотребить правом и потерять статус добросовестного приобретателя. Кстати, просьба покупателя или продавца завысить стоимость в договоре тоже должна насторожить, но разберём это отдельным кейсом, касающимся ипотеки и маткапитала;

- отдаём предпочтение безналичным расчётам, так проще подтвердить факт оплаты по договору;

- обговариваем с продавцом сроки «выписки» (снятия жильцов с регистрационного учёта) из приобретаемого жилья (на этих двух пунктах подробно не останавливаюсь, они плюс-минус знакомы большинству).

Также не останавливаюсь на технической документации самой квартиры, так как изначально освещаю не отягощённый кейс.

Если информация была полезна, прошу поддержать ❤️, подписывайтесь, будет много интересных и полезных кейсов.

Какие из перечисленных способов использовали вы на деле❓Есть ли у вас свои способы❓Как проходили ваши сделки❓

Всем «чистых» сделок 🙌

#lawyer #lawyer_jul #lawyer_Юлия #купля-продажа_квартиры #безопаснаясделка