Как выбрать ипотеку: низкая ставка не всегда выгодна

Откуда берется ставка 2,5% и что такое удорожание квартиры? 🤔

Последние дни все мы часто видим рекламу со сниженными ставками по ипотеке 👇

✨ 2,5% на весь срок

✨ 3,5%, 0,1% на первые 2 года

...и многие автоматически думают: «Чем ниже ставка, тем выгоднее!»

На самом деле низкая ставка по ипотеке не всегда означает, что вы покупаете квартиру на самых выгодных условиях.

Иногда из-за более низкой ставки квартира наоборот будет стоить дороже. Это и называется удорожанием 🤓

💭 Как это работает?

Если застройщик хочет, чтобы квартиры в его ЖК можно было купить по более низкой ставке, он договаривается об этом с банком.

Банк снижает процент для покупателя, но при этом недополучает часть своей прибыли.

Чтобы компенсировать эту разницу, эти расходы зачастую закладываются в стоимость квартиры.

Поэтому иногда квартира по ипотеке под 2,5% или даже 0,1% может стоить значительно дороже, чем эта же самая квартира по обычной семейной ипотеке.

✅ Давайте посмотрим на реальном примере покупки квартиры в Краснодаре:

Семейная ипотека 6%:

Стоимость квартиры с ремонтом - 5 580 000

Первоначальный взнос (20,1%) - 1 121 580

Сумма кредита - 4 458 420

Ежемесячный платёж - около 26 700 ₽

Программа со ставкой 2,5%:

Стоимость этой же квартиры - 6 850 000

Первоначальный взнос - 1 376 850

Сумма кредита - 5 473 150

Ежемесячный платёж - около 21 600

👉 Получается, что квартира становится дороже сразу на 1 270 000

И деньги на ПВ с разницей в 255 000 тоже нужно где-то найти - ведь по сниженной ставке он вырастает.

Но на первый взгляд все равно кажется, что второй вариант намного интереснее. Ведь платеж меньше почти на 5 000 в месяц. Переплата банку тоже будет меньше))

И многие именно здесь заканчивают сравнение!

Но самое интересное начинается дальше 👇

Страховка. Про неё почему-то почти никто не думает))

Каждый год банк просит продлевать страхование ипотечной квартиры.

Стоимость страховки напрямую зависит от суммы кредита.

Для примера возьмём средний тариф зеленого банка - 0,2%:

📍 При сумме кредита 4 458 420 страховка за первый год составит примерно 8 900.

📍 При сумме кредита 5 473 150 - уже около 10 950

Да, разница конкретно в этом примере небольшая, потому что стоимость я взяла не высокую, но тем не менее))

🍒А теперь самое важное:

Если вы покупаете квартиру в ипотеку на 30 лет, например, для сдачи в аренду и не планируете её продавать - программа со сниженной ставкой действительно может оказаться отличным решением - арендный платеж практически всегда будет перекрывать ипотечный платеж и у вас даже будет возможность кутить на остаток от аренды)))

Но если понимаете, что через несколько лет захотите переехать, расшириться или продать такую квартиру, появляется один нюанс.

Вы уже купили квартиру с удорожанием 1 270 000.

Несколько лет назад цены на недвижимость росли настолько быстро, что рынок часто перекрывал такую разницу за пару лет.

Сейчас такого роста уже нет.

Поэтому рассчитывать, что через 3–5 лет квартира автоматически подорожает ещё на 1,27 млн. я бы не стала.

А это значит, что продать такую квартиру бывает сложнее.

Иногда денег с продажи может не хватить даже на то, чтобы полностью закрыть ипотеку. Не говоря уже о том, чтобы заработать на продаже.

На рынке есть застройщики, которые снижают ставку за свой счёт или делают настолько небольшое удорожание, что через несколько лет вы его практически не почувствуете.

А есть ситуации, когда ради красивой цифры в рекламе стоимость квартиры значительно увеличивается.

Поэтому нельзя сказать, что одна программа всегда лучше другой.

Каждый случай нужно считать отдельно ☝️

Я бы советовала смотреть не только на процентную ставку, а сравнивать всё вместе:

✔️ стоимость квартиры;

✔️ есть ли удорожание и какое оно;

✔️ первоначальный взнос;

✔️ сумму кредита;

✔️ стоимость страховки;

✔️ ежемесячный платёж;

✔️ и самое главное - что вы планируете делать с этой квартирой через несколько лет😊

Потому что низкая ставка - это ещё не всегда самая выгодная покупка.

Иногда действительно выгоднее выбрать программу 2,5%, иногда - обычную семейную ипотеку 6%.

Мне захотелось написать этот пост, потому что сейчас очень много рекламы с красивыми процентами. А мне кажется, что такие решения лучше принимать после полного расчёта, а не только глядя на цифру в рекламном баннере ❤️