Почему несколько объявлений о продаже квартиры — это плохо?

В дополнение к предыдущему посту

Вообще, когда по одной и той же квартире выставлено несколько объявлений, это не ускорение продажи, а ее замедление.

Когда скидываю такие квартиры покупателям, они часто задают мне один и тот же вопрос: «что с ней не так?»

И действительно, если посмотреть глазами покупателя, почему для продажи одной квартиры нужно нанимать целую армию риэлторов? Если квартира хорошая и с документами все в порядке, значит армия не нужна - квартира будет продана в разумные сроки даже с одного объявления.

Но покупатель, это покупатель. Давайте посмотрим глазами профессионала. Что происходит с объектом, когда за него берутся все кому не лень.

Во-первых, нет объективного понимания спроса. 100% не будут продавцу все 100500 риэлторов давать обратную связь по звонкам от заинтересованных покупателей. А кто-то из них еще и может использовать это объявление как фейк - приманку для покупателей (и уводить их на рядом стоящую новостройку, к примеру)

Во-вторых, у продавца нет никакого понимания рыночной цены его квартиры, ведь те коллеги, кто холодят (звонят собственникам с предложением о продаже) не имеют цели качественно поработать с продавцом. Зачастую их цель - просто добавить объект себе в базу, наобещав при этом золотые горы. А там уж, если получится наладить контакт, может и дойдут когда-нибудь до аналитики (но это не точно). Так же есть еще секретик, на который сильно рассчитывают такие коллеги. Во многих крупных агентствах, имея покупателя риэлтор покупателя не имеет право сам звонить собственнику квартиры или в другое агентство, если этот объект уже есть в базе своего агентства. То есть, когда я работала в Этажах, я не имела права провести сделку с Жилфондом, если этот объект был кем-то из коллег занесен в нашу базу. За это есть штрафные санкции. Поэтому надежда таких холодил на удачу - что у кого-то в их агентстве будет покупатель на эту квартиру 🤷‍♀️ вот и всё. Никакой работы даже проводить не нужно, кроме выставления в рекламу (чтоб объект не утек к другому коллеге).

В-третьих, часто в ситуации, где на одну квартиру 5-10 объявлений, начинается демпинг. Агенты А, Б, В выставляют квартиру по договоренности с собственником за 5 млн. Агент Г выставляет квартиру на 50 тыс дешевле, чтоб позвонили именно ему. Агент А мониторит объявления, видит снижение цены и снижает цену на 100 тыс, чтоб позвонили все таки ему. Продавец на начальных порах может еще и отслеживает такие скачки и дает пинка агентам. Но потом ему это просто надоедает (а некоторые изначально даже не занимаются этим). В итоге весь расчет на то, что придут на цену 4,7 млн, продавец увидит живого покупателя с живыми деньгами и согласится на эту цену.

Ну и где здесь работа на продавца и в интересах продавца?

И наконец, в четвертых. Давайте разберем портрет среднестатистического успешного риэлтора. Когда у тебя несколько сделок в работе (в задатках), параллельно показы по объектам, не ушедшим в задаток.. времени холодить просто нет 🤷‍♀️

Опытный риэлтор садится похолодить в моменты просадки (когда всю свою базу распродал и надо ее вновь набрать) - но это происходит крайне редко, так как у опытного риэлтора наработан хороший поток рекомендаций. И вместо того, чтоб сделать 10-20-100 холодных звонков, можно самому ответить на парочку входящих от постоянных клиентов, либо их друзей/родственников.

В итоге холодят либо новички, которые заряжены коучами и не имеют еще хорошей базы, занимающей их время, либо помощники, которых нанимают специально для холодных звонков. Их цель - набрать как можно больше объектов в базу. Не проработать, не продать, а набрать. Чувствуете разницу? А тот риэлтор, который нанял помощника на прозвон, зачастую мыслит только деньгами. Когда у него 50+ объектов в базе, он не старается найти подход к продавцу. Не старается как можно лучше его ситуацию проработать. Его цель - заработать больше красивых денег. Из базы 50+ уж точно что-нибудь да продастся само (придет влюбившийся покупатель и купит). Особое внимание, конечно уделяется. Но только особенным клиентам, если вы понимаете, о чем я 😏

Поэтому если вы хотите продавать сами - продавайте САМИ. Не соглашайтесь на миллион объявлений по вашей квартире.

А если уж готовы сотрудничать с риэлтором, то выбирайте себе одного. Того самого, с которым будете на одной волне. Который будет работать для вас и в ваших интересах, а не тупо сбивать цену или тупо обновлять об явление в надежде на удачу.

Кто дочитал до конца, то молодец! Посылаю вам лучи успеха! 🤭

#буднириэлтора