Схема ипотечной сделки: риски и безопасные альтернативы

Мне сегодня написала дама. С сарказмом и превосходством заявила, что провести сделку с двумя ипотеками «одномоментно» — невозможно. Она свою сделку, по её словам, ждала три месяца. А мы - риэлторы, только «без мыла в одно место лезем»

Схема единственно возможная по ее мнению (нет): сначала продавец гасит свою ипотеку (скорее всего деньгами покупателя, ведь большинство продавцов не имеют достаточной суммы для гашения собственной ипотеки). Потом они дружно ждут снятия обременения. И только потом, через месяц-полтора-два-три, наконец выходят на сделку купли-продажи.

Для обычного человека это звучит логично. Для профессионала — это седые волосы и микроинфаркт на каждом шагу.

Давайте просто разберем риски этой «народной» схемы:

1. Продавец берет деньги на погашение и… не гасит. Конечно, можно пойти в банк и внести деньги напрямую на ипотечный счет продавца. Но знают ли люди без опыта, как это правильно оформить, чтобы не остаться и без денег, и без квартиры?

2. Форс-мажор с продавцом. Пока ждут снятия обременения, с продавцом может случиться всё что угодно. Кто будет продавать квартиру, если продавца не станет? Как покупатель будет возвращать деньги, которые уже ушли в чужой банк?

3. Срыв цепочки покупателя. Эти полтора-два-три месяца покупатель где-то держит деньги. А если случайно их потратит? (Без шуток, буквально недавно была у меня такая ситуация. Покупатель взяла и внезапно купила новую машину, потратив тот миллион, который должен был идти на ПВ.) А если у покупателя срывается продажа своей квартиры? Или внезапно меняются условия по его ипотеке? Да, банк может отозвать одобрение по уже одобренной заявке в любой момент до регистрации сделки, если изменятся вводные.

4. Изменение ставки. За три месяца ожидания рынок может перевернуться. И вот покупатель уже не проходит по нужной сумме кредита или по размеру ПВ.

Это не сделка. Это хождение по минному полю с мешком наличных.

А теперь о том, что та дама назвала нереальным.

Давно существуют цивилизованные банковские продукты, где сделка проходит в один день. Покупатель и продавец встречаются в банке, подписывают кредитный договор и договор купли-продажи. Дальше — магия профессионалов и банка: банк дает транш на погашение старой ипотеки, Росреестр гасит одну запись и тут же регистрирует новую (с двойным обременением). Стороны не сидят месяцами на пороховой бочке. Никто никому не передает деньги под честное слово.

В этом и есть суть профессии. Не открыть дверь и отвезти в МФЦ, а выстроить безопасный алгоритм, где ваши нервы и деньги защищены структурой сделки, а не удачей.

Хейтить риэлторов — модно. Как и резать аппендицит по видео на YouTube. У кого-то, наверное, получается. Только цена ошибки в нашем деле — не двойка в дневнике, а потерянное жильё или чужие миллионы.

Выбирая специалиста, вы платите не за «языком почесать». Вы платите за право вообще не думать о тех ужасах, которые я перечислила выше.