Давно хотела написать пост об этом и наконец созрела.

Что происходит сейчас на рынке недвижимости? Честно. Без прекрас. Без иллюзий. Возможно, кому-то даже станет немного больно.

Вторичка: небольшое снижение уровня цен по сравнению с началом 2024 года вызвано высокими ипотечными ставками и низкой покупательской активностью. При этом рынок не стоит на месте. Очень неплохо продаются студии и однушки. Так же наблюдается прямая зависимость между всего тремя факторами: цена, качество объявления и скорость продажи. И зависимость эта такая: чем лучше проработка объявления, тем больше просмотров и выше скорость продажи. Квартиры, по которым выставлены объявления с плохими фото уходят в сделку в основном когда опускаются по цене до нижних границ конкурентной сетки. И здесь все вполне объяснимо. Покупатель сейчас видит не просто много объявлений, а ОЧЕНЬ МНОГО. И его взгляд цепляется за хорошую упаковку, а на остальных просто даже не останавливается. Это и есть перенасыщение рынка.

Я об этом писала чуть меньше года назад, но сейчас все стало еще более ярко выражено. Когда я отправляю покупателю подборку разных квартир в интересующей локации и с примерно одинаковыми характеристиками, знаете какие мы едем смотреть? Именно те, где продавец или его агент постарались над объявлением. Просто раньше из 10 объектов таких объявлений было 3, мы смотрели сначала их, а потом доходили до квартир с грустными объявлениями. Сейчас в той же локации и с теми же характеристиками будет уже 30 квартир. И из них штук 9 цепляющих объявлений. Пока покупатель посмотрит эти 9, зачастую он уже сделает выбор.

На прошлой неделе я проводила анализ одного микрорайона и эта тенденция подтвердилась еще и сроками экспозиции таких грустных объявлений – большинство из них в продаже уже по году а то и больше.

Почему нет падения цен, которое так усиленно ожидают многие? Мы с вами живем в городе, где рынок вторички крепко связан с рынком новостроек. Первое: многие продавцы вторички планируют в последствии купить новостройку, поэтому они не готовы сильно опускать свою стоимость, увеличивая размер своей последующей доплаты за новостройку. И вторая связь, не такая очевидная: продавцы всегда смотрят цены на аналогичные квартиры у застройщика. Еще ни разу продавец, для которого есть аналоги у застройщика, не упустил сказать мне «вон у застройщика такая квартира стоит 7,5 млн, и это без ремонта! Я итак продаю за 6 млн свою с ремонтом – это дешево!» И продавцу не важно, что у застройщика основное большинство клиентов идет по семейной ипотеке со ставкой 6%, а за квартиру во вторичке под ставку 25% за 6 млн ежемесячные платежи превысят 100 тыс руб.

Поэтому рынок находится в стагнации. Он замедлен, но движение есть. И скорость вашей продажи напрямую зависит от вас!

Что будет дальше? Падение ставок, которое ожидают многие, приведет к неминуемому росту цен. Это факт, с которым можно спорить сколько угодно – но он произойдет.

С одной стороны – радость для продавцов. Ура, можно продать дороже! С другой стороны, продавцы – это ведь будущие покупатели в большинстве своем. И когда их квартира вырастет в цене, квартира на их встречный вариант тоже вырастет и скорее всего еще сильнее в абсолютных величинах.

Далее отдельно напишу про новостройки и загородку.