Сдача квартиры и налоги: вопросы и ответы

Сдача в аренду (найм) квартиры "от имени" ИП лишает возможности ее продажи без налога после 5 лет владения

Такого мнения придерживаются налоговики на практике

📌 С одной стороны, в соответствии с п 17.1 ст 217 НК РФ:

Положения настоящего пункта (Прим. об освобождении от НДФЛ дохода от продажи недвижимости, находившейся в собственности более 5 (3() лет) не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами <...> от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности

✔️Выглядит так, что жилые квартиры разрешается использовать в предпринимательской деятельности (сдавать) и продавать без уплаты НДФЛ после 5 (3) лет нахождения в собственности

⚠️ Однако, в настоящее время на практике позиция налоговых органов по этому вопросу такова:

🔹чтобы использовать указанное выше освобождение от НДФЛ квартира должна сдаваться "от имени" физического лица с уплатой НДФЛ (не УСН) с арендных платежей

🔹если же арендные платежи включаются в базу по УСН 6%, то будущее освобождение от НДФЛ неправомерно и с валового дохода от продажи (без учета расходов на покупку) должен быть уплачен УСН 6%

📌 При этом, ранее поясняла налоговая, сама по себе сдача в аренду (найм) недвижимого имущества не может всегда рассматриваться как предпринимательская деятельность, а критерии "предпринимательской" деятельности необходимо оценивать в каждом конкретном случае отдельно. главным является факт использование имущества в личных, бытовых и иных не связанных с предпринимательской деятельностью целях (Определение Конституционного суда РФ от 29 мая 2018 № 1122-О, Определение Верховного Суда РФ от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015)

✔️критерии предпринимательской деятельности - Письмо МинФина РФ от 17 июня 2021 г. N 03-05-06-04/47771 03-05-06-04/47771

✔️Так например, не будет считаться предпринимательской деятельностью сдача в аренду квартиры в РФ или за пределами РФ, которую часть года собственник использует для личного проживания или проживания членов его семьи

📌 Более безопасным выглядит случай сдачи квартиры с уплатой НПД, т.е. в качестве самозанятого - доход от продажи квартиры не облагается НПД по определению, поэтому в случае отсутствия зарегистрированного ИП доход от продажи недвижимости должен быть обложен (или освобожден от обложения) НДФЛ

📌 Толкование о необходимости уплаты УСН 6%, при продаже недвижимости, остается выгодным для налоговых нерезидентов, сдающих недвижимость на территории РФ и постоянно проживающих за границей.