Ипотека между физлицами при покупке квартиры с перепланировкой: риски и вопросы?

Девочки есть среди нас юристы?

Вопрос:

Хотим преобрести квартиру

В ней сделана перепланировка, которая не согласована. .. (После покупки будем согласовывать)

И так же есть ипотека у продавца 2 млн.

Ипотека в этом случае банк может не одобрить

Рассматриваем такой вариант: "ипотека между физ. лицами" То есть не подключая банк

Какие риски? Для нас и для продавца

Когда квартира переходит в собственность? (При заключении договора или когда мы полностью оплатим по договору) понятно что есть обременения... И мы не чего с квартирой не можем делать..

В общем много вопросиков, есть кто прокосультирует?