Сегодня утром изучила исламскую ипотеку. И вот такой анализ сделала.

Сегодня утром изучила исламскую ипотеку. И вот такой анализ сделала.

Исламская ипотека                             Обычная ипотека

Банк покупает у продавца        Банк покупает у продавца

Наценка фиксированная              Процент фиксированная

Равные платежи                              Равные платежи

Рассрочка общ.суммы                  Рассрочка общ.суммы

Штраф при неуплате   Штраф при неуплате

Пени нет                                            Пеня есть

Залог сам дом                                  Залог сам дом

Надбавка на товар   Надбавка на товар

Наценку на товар ИБ сам решает сколько добавить. Здесь банк уже как собственник. И он не обязан отталкиваться от годовой ставки инфляции Государство. Наценку исламский банк именнует как наценка, как при простом рынке по перепродаже товара. ИБ Государство не субсидирует. Активы у них свои от продаж и инвестиции.

Наценку на товар в обычных банках банк не может просто взять надбавку с воздуха и добавить. Здесь банк обязуется отталкиваться от фиксированной ГЭСВ на тот момент. Наценку банк именнует как процентная ставка, так как все расчеты ведутся в %. БВУ субсидирует Госдарство. Активы смешаны, у них один регулирующий орган НацБанк.

Разница в обеих случаях в названиях только. По сути они обе надбавки на товар.

🔸️🔸️🔸️🔸️🔸️🔸️🔸️🔸️🔸️🔸️🔸️🔸️🔸️🔸️🔸️🔸️🔸️🔸️🔸️🔸️🔸️

В ИБ есть 3 вида финансового расчета для рассрочки (долгового кредита). Опишу касательно к жилищной ипотеке.

1. Иджара - аренда с посл.выкупом, банк выкупает у собственника и выдает в лизинг (долгосрочная аренда с посл.выкупом) кленту. (100% доля жилья у банка должен быть)

Стоимость аренды обновляются каждый год исходя из рынка. А сумма и сроки для выкупа фиксированная в договоре. Клиент может выкупить досрочно частями или полностью.

2. Мурабаха - рассрочка с надбавкой, банк выкупает у собственника и перепродает клиенту. (100% доля жилья переходит клиенту)

Клиент может выкупить досрочно частями или полностью.

3. Мушарака - инвестиция сторон, клиент дает свой первоначальный взнос + банк добавляет свой дополнительный взнос. (Доля жилья разделяет между собой клиент и банк. Например, 20%+80%, 50%+50%)

Входит сразу 2 вида покупки: мурабаха + иджара, т.е. банк на свою долю добавляет надбавку + еще будет сдавать часть жилья клиенту. А клиент должен ежемесячно оплачивать аренду за часть жилья и рассрочку банка, либо выкупить досрочно частями или полностью.

Обычные банки выдают ипотечный займ по схожим нормам как Мушарака. Т.е. клиент обязательно добавляет свою первоначальную долю + банк остальную, далее идет процесс купли-продажи. Различия:

- доля полностью переходит клиенту. А вместо своей доли банк дает ссуду (т.е.кредит) + добавляет свою наценку (т.е.% ставку)

- клиент не оплачивает аренду банку за долю, так как банк свою долю заменил денежным эквивалентом.

Единственный большой минус БВУ это пеня. До 90 дней при неуплате. Здесь можно договорится с банком о реструктуризацией займа (уменьшить еж.оплату за счет увеличения срока кредита). Либо через суд. Что в итоге клиент будет обязан платить только тело кредита. Наценка банка спишется. Вместо этого оплачивается только штраф и пеня за 90 дней. Если учесть эту радикальную меру, то клиент остается в выйгрыше, так как разница между наценкой и пеней колосальная. Единственное, попадает в ЧС. И несколько месяцев нервотрепки.

Единственный большой минус ИБ это сумма наценки и сроки ипотеки. Она очень большая и в итоге клиенту совсем невыгодно + сроки очень короткие на такую надбавку. Если можно было бы увеличить сроки до 25 лет, то тогда сумма рассрочки существенно уменьшится.