Сдаем квартиру впервые: на что обратить внимание?

Да не угадаешь, если честно, квартиранты - это рулетка. Я уже столько повидала.... Что ничему не удивлюсь. И с виду нормальные чудят. И узбеки/киргизы аккуратнее живут, чем славяне.... И африканцы у нас жили. И студенты. И знакомые.

Читайте договор, скачайте разные варианты. Меняйте то, что считаете нужным.

1. Сделайте описание дорогой техники, мебели в квартире. Лучше даже с фото к договору. Компенсацию в случае порчи. Кто будет ремонтировать, например, холодильник/стиралку если сломается 2. Продумайте список того, что считается расторжением договора в одностороннем порядке с вашей или его стороны - шум, жалобы соседей, порча квартиры…

Ну ИИ вот такой написал

Перед вами договор, составленный так, чтобы максимально защитить ваши интересы как арендодателя. В него заложены механизмы, которые обычно опускают в типовых шаблонах: детальная опись имущества, жесткие условия для осмотров и расторжения, а также полный запрет на субаренду.

Важно: Это образец для России. Если ваша недвижимость находится в Англии, имейте в виду, что с мая 2026 года там действует закон, отменяющий «безвиновное выселение» (Section 21), и требуются другие формулировки .

---

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (МАКСИМАЛЬНАЯ ЗАЩИТА АРЕНДОДАТЕЛЯ)

г. [Город], «_» __________ 20 г.

[Наймодатель], именуемый в дальнейшем «Наймодатель», в лице ____________________________________, паспорт: серия ____ номер ________, выдан ______________, код подразделения ______, зарегистрирован по адресу: ____________________________________, с одной стороны, и

[Наниматель], именуемый в дальнейшем «Наниматель», в лице ____________________________________, паспорт: серия ____ номер ________, выдан ______________, код подразделения ______, зарегистрирован по адресу: ____________________________________, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Наймодатель передает, а Наниматель принимает во временное владение и пользование жилое помещение (квартиру), расположенное по адресу: _________________________________, общей площадью ____ кв. м (далее – «Квартира») .

1.2. Квартира передается для проживания Нанимателя и граждан, указанных в п. 1.4. настоящего договора.

1.3. Право собственности Наймодателя подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права № ________ от «» ______ ____ г. (выпиской из ЕГРН).

1.4. Совместно с Нанимателем в Квартире будут проживать: ________________________________________________________________________.

2. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

2.1. Срок найма устанавливается с «» _________ 20 г. по «» _________ 20 г. (до 11 месяцев во избежание регистрации в Росреестре) .

2.2. По истечении срока договор может быть продлен по соглашению сторон.

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ (ЗАЩИТА ФИНАНСОВ)

3.1. Ежемесячная арендная плата составляет ______ () рублей.

3.2. Обеспечительный (гарантийный) платеж (Залог): При подписании договора Наниматель вносит сумму в размере ______ () рублей, которая является гарантией исполнения обязательств по договору .

3.3. Удержание из залога: Сумма залога не возвращается, если:

· Есть задолженность по арендной плате или коммунальным услугам.

· Имуществу причинен ущерб (подтверждается сметой на восстановительный ремонт).

· Наниматель нарушил срок предупреждения о выезде (п. 7.1).

3.4. Оплата коммунальных услуг: Наниматель оплачивает коммунальные платежи на основании отдельных квитанций в срок до ___ числа месяца, следующего за расчетным. Наймодатель имеет право запросить копии квитанций об оплате. Если Наниматель не оплачивает их, Наймодатель делает это сам, удерживая суммы из залога или требуя возмещения в суде .

3.5. Арендная плата вносится наличными (с выдачей расписки) или на карту Наймодателя не позднее ___ числа каждого месяца. Просрочка дает право начислить пеню в размере 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН (ЗАЩИТА ИМУЩЕСТВА)

4.1. Наймодатель обязуется:

· Передать квартиру по Акту приема-передачи с приложением Поименной Опси имущества с указанием состояния и фотофиксацией (является неотъемлемой частью договора) .

· Не чинить препятствий в пользовании квартирой при условии выполнения Нанимателем обязательств.

4.2. Наниматель обязуется:

· Использовать квартиру строго для проживания (п. 1.2). Запрещается использование для коммерческой деятельности, майнинга, организации притонов и т.д. .

· Соблюдать тишину с 22:00 до 07:00.

· Обеспечивать доступ Наймодателя в квартиру для осмотра состояния и устранения аварий. Осмотры проводятся по предварительной договоренности за 24 часа, но не чаще 1 раза в месяц, либо в любое время при аварийной ситуации .

· Не производить перепланировку и не менять замки без письменного согласия Наймодателя (предоставить дубликаты ключей в течение 24 часов после смены замка).

· Не передавать квартиру в субаренду третьим лицам, не вселять иных граждан, кроме указанных в п. 1.4, без письменного согласия .

· Своевременно производить текущий ремонт (замена перегоревших лампочек, ремонт сантехники в случае поломки по вине Нанимателя).

· В случае аварии (залив, пожар) немедленно уведомить Наймодателя и принять меры к устранению последствий.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И РАСТОРЖЕНИЕ (ЗАЩИТА ОТ ЗАХВАТА)

5.1. Досрочное расторжение по инициативе Наймодателя (судебное выселение):

Наймодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке, если Наниматель:

· Не вносит плату более 2-х месяцев подряд .

· Разрушает или портит жилое помещение.

· Использует квартиру не по назначению или систематически нарушает права соседей.

· Отказывается предоставить доступ для осмотра.

· Вселил без согласия посторонних или сдает в поднаем .

5.2. Расторжение по инициативе Нанимателя:

Наниматель имеет право расторгнуть договор досрочно при условии письменного предупреждения Наймодателя за 2 (два) месяца до даты выезда . При нарушении этого срока обеспечительный платеж не возвращается.

5.3. Возврат квартиры: При выезде Наниматель обязан сдать квартиру по Акту приема-передачи. Осмотр проводится в присутствии Наймодателя в день выезда. При обнаружении повреждений составляется Акт с фотофиксацией, и ремонт оплачивается за счет залога.

6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ (ПО ЖЕЛАНИЮ)

6.1. Животные: Содержание домашних животных (указать: разрешено/запрещено). При разрешении прописать условие о необходимости страхования ответственности или внесении повышенного залога.

6.2. Регистрация: Временная регистрация (по желанию) / не предоставляется .

6.3. Количество гостей: Запрещено оставлять гостей на срок более ___ суток без согласия Наймодателя.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную силу.

7.2. Неотъемлемой частью договора являются:

* Акт приема-передачи квартиры.

* Опись имущества с указанием состояния и фото/видео материалами (на флешке).

ПОДПИСИ СТОРОН:

Наймодатель: ____________________ / (ФИО)

Наниматель: ____________________ / (ФИО)

---

Ваши следующие шаги (усиление защиты)

1. Акт с описью и фото: Это главный документ. Пройдите по квартире с камерой, снимите каждый угол, состояние стен, мебели, счетчиков. Пусть Наниматель подпишет распечатанные фото.

2. Расписка: Наниматель пишет рукописную расписку о передаче денег (аренда + залог) с указанием полных паспортных данных.

3. Проверка: Проверьте паспорт Нанимателя. Запросите контакты предыдущих арендодателей, если он снимал жилье раньше .

4. Устные договоренности: Никаких «на словах». Все обговоренные мелочи (про гостей, уборку, курение) внесите в договор сразу. Это ваша страховка на случай суда .

Прописать до какого оплата , что % за каждый день от просрочки , опись наполнения квартиры , лучше фото и видео сразу . Оплата по счетчикам , интернет и прочее кто оплачивает , клининг или уборка после выезда

Мы в «особых условиях» прописываем, что на момент выезда взимается плата за клининговую уборку по рыночной стоимости (из возвратного залога)

В типовом договоре из интернета ничего не меняла. А всё остальное - лотерея. Основное - чтобы жилец бы был платежеспособный, порядочный и чистоту поддерживал. А как это проверить?

Прописать обязательно в договоре, что сообщать о выселении за месяц, иначе залог не возвращаете. Минимальный срок проживания укажите, например, 3-6 мес, чтобы не снимали люди, которые на месяц потусить приехали, и тд. Сделайте обязательно отдельно опись того, что есть в квартире: кухонный стол, 4 стула, холодильник Bosch (примеры пишу) и тд.

Еще строка: кто будет проживать вместе с арендатором.

Можно ли животных и на каких условиях

Берите обязательно залог (мы брали в размере месячной платы) , и в приложении к договору сделайте опись имущества в квартире

Укажите, что нанимать несет ответственность перед наймодателем и третьими лицами (соседями) за действия лиц, имеющих право проживать в кв совместной с ним (ну т.е. отвечает за действия жены/мужа, детей, друзей и т.п). Также пропишите можно/нельзя курить/содержать животных. Вопрос регистрации (делаете или нет). Так же не лишним будет указать, что стороны договоришись о том, что в случае судебных разбирательств территориальная подсудность определяется местом жительства Наймодателя (или как вариант по месту нахожления кв, которая сдается).

Впишите что договор автоматически расторгается, если не выполняются условия по оплате в течение 5 дней.

Напишите что генеральная уборка по окончании сьема- на стороне арендатора или сам выполняет или оплачивает проф клининг, мусор и прочие вещи должны быть выкинуты, холодильник и прочая техника чистая.

Что хозяин при несоблюдении условий оплаты имеет право поменять замки не заходя в квартиру в присутствии участкового.

Ну и опись вещей и фото квартиры- как приложение к договору. Что имеет право проживать только он, что не имеет права производить ремонт, вбивать гвозди в стены. Не имеет права сдавать в субаренду.

Что при поломке бытовой техники/мебели ставит вас в известность и совместно решаете вопрос чинить или менять, вызов мастера, диагностика и за чей счет.

Залог берите 100% сразу. Договор сразу делать под себя полностью, все что важно писать прям детально. Особенно сроки оплаты и что будет при просрочках. Отсутствие возможности субаренды тоже фиксируйте. Акт передачи тоже может пригодиться.

Не читала комментарии (может что-то уже писали), напишу как у меня было:

1. Нашла несколько вариантов договоров и из них составила один (наиболее полный), указываются адреса, паспортные данные (обязательно сфотографируйте его паспорт), и все нюансы по проживанию и деньгам (оплата по аренде + кто за что платит по ЖКХ + возмещение денег в случае порчи имущества)

2. Я делала акт передачи с описью и фотографиями (так как сдавала свою квартиру после ремонта со всей новой мебелью)

3. Про животных напишите (можно/нельзя или можно только с согласия)

4. Порядок и дату оплаты

5. Порядок расторжения договора (возможные причины и сроки выезда)

6. Предоплата (как правило при заселении берут 2 размера аренды - один на месяц и один как депозит)