Как купить квартиру и избежать судов с банком: история мамы
Пост про то, как честно купить квартиру и таскаться по судам впоследствии, доказывая что ты не верблюд…
3 года назад я купила квартиру в Московской области , за наличку. После развода. Мы поделили с мужем нажитое, он остался в нашей трешке , но выплатил мне половину , плюс остались немного накопления. Вообщем на двушку мне хватило. Дом не старый. Покупали у семейной пары , которая тоже разводилась. Оформляла я через агентство - все проверили ✅Я прописалась сама , прописала сразу сына. Родилась потом дочь - тоже прописала. Нас тут трое прописано. И вот осенью прилетает мне судебное письмо , в котором я третье лицо по своей квартире. Оказывается на этапе котлована некая дама Кузнецова брала кредит под эту будущую квартиру , на ее строительство видимо , но подчеркну котлован на тот момент - это еще 2016 год. Затем она все это продала , отдала - фиг знает - своему брату. И именно он первый собственник по выписке ЕГРН. Она квартирой не владела ни дня. Предмет залога по идее поменялся , раз есть сделка. Затем брат (первый собственник) ее продал моему продавцу , я уже в этой цепочке по егрн уже 3 владелец. И теперь банк , который ее кредитовал банкротится и смотрит все дела . И якобы она кредит не погасила свой .. и требования у банка к заложенному имуществу , то к котловану , а теперь к квартире. Но подчеркну, что я покупала не заложенное имущество, все по ней было чисто . Как это вообще все провернули, а банк типа не в курсе … в итоге суд за ней долг , квартиру не трогают . Банк подает апелляцию - ждем с моим юристом заседание и подаем возражение , что я честный покупатель и на момент покупки все , что можно было сделать я сделала и неправомерно выставлять имущество , которое за должником даже не значилось. Вот такие нервы и деньги на суды ! Она в суд не ходит и фиг знает, жива ли…Ладно бы г-то что-то по ней нечисто было , но мой продавец чист , он своего тоже проверял …
Хотя вы действовали через агентство и провели проверку, нельзя исключать, что:
* **Не была проведена комплексная проверка истории объекта.** Возможно, агентство ограничилось поверхностной проверкой, не изучив детально историю квартиры, включая период строительства и предыдущие сделки. Например, не было запрошено подтверждение того, что залог был снят до продажи квартиры вашему продавцу.
* **Не были запрошены документы, подтверждающие отсутствие обременений на момент продажи.** Даже если в выписке ЕГРН на момент покупки не было указано обременение, это не исключает возможности того, что банк-залогодержатель мог оспорить сделку позже, если залог не был снят ранее.
* **Квартира была чистой на момент покупки.** Если банк не отразил залог в реестре или иным образом не уведомил о нём потенциальных покупателей, риск неполучения информации лежит на залогодержателе. [```3```](https://www.vsrf.ru/documents/all/31920/)
3. **Оспорить апелляцию банка.** В суде аргументируйте, что вы — добросовестный приобретатель, а банк не предпринял достаточных действий для защиты своих прав (например, не уведомил о залоге). Укажите, что квартира прошла несколько сделок, и вы не могли контролировать действия предыдущих собственников. [```11```](https://sudact.ru/arbitral/doc/oqSq1mzZBNQK/)[```8```](https://www.garant.ru/article/6573/)
4. **Обратиться к юристу, специализирующемуся на залоговом праве и банкротстве.** Он поможет правильно сформулировать возражения, подобрать судебную практику и представить ваши интересы в суде.
## Риски
Если суд признает право банка на обращение взыскания, вам может грозить потеря квартиры. Однако даже в этом случае вы сможете требовать возмещения убытков с первоначального залогодателя (если он ещё существует). [```8```](https://www.garant.ru/article/6573/)
Важно помнить, что каждый случай уникален, и исход дела зависит от конкретных обстоятельств, доказательств и судебной практики в вашем регионе. Рекомендуется максимально активно участвовать в процессе и привлекать квалифицированную юридическую помощь.
Квартира не была в залоге. Залог был под котлован. Как покупатели должен котлованы то пробивать ? Что за еоунда ? Как там оформили - мы не знаем. В итоге квартира чистая была, Квартира залоговая отображается в егрн. Почему банк ждал 10 лет тоже вопрос. Я кстати, поискала дела - и таких много - этот же банк обращается к физ лицу, что тот не плательщик, в итоге лицо приходит и предоставляет чеки, что все погашено. Там банк передавал права организации для взыскания долгов , потом аннулировал этот договор с ней. Поражает ее позиция, что она вообще абстрагировалась …
Нет, у нас возражения касаемо меня , как честного покупателя и что дама квартирой не владела по егрн. А срок давности по ее кредитным обязательствам она должна заявлять
Детские доли и материнский капитал в квартире. Расскажу про недавний кейс из своей практики, который на днях благополучно разрешился. Семья, двое детей. Квартиру купили в ипотеку и на первоначальный взнос отправили материнский капитал. Потом родился третий ребёнок и потребовалось жильё побольше. Для продажи нужно выделить доли детям и супругам в пределах субсидии, получить согласие опеки и купить квартиру побольше. И банк, естественно, согласия на выдел долей несовершеннолетним в ипотечной квартире не дал. Зачем кредитной организации детские доли?! На все обращения банк отвечал одинаково: «нет. Как же банк будет обращать взыскание на квартиру, если заёмщики вдруг перестанут платить….» Живите в этой квартире и платите ипотеку 20 лет, и дети заодно вырастут, съедут и не понадобится жильё побольше. Какой выход я нашла. «Просудить» эти доли. Подготовила исковое заявление от имени супруги и троих детей. Муж у нас был ответчиком . Банк привлекли третьим лицом. Расторжение брака в данном случае не требуется, так как семейный кодекс позволяет производить раздел имущества в период брака при наличии спора. В первом заседании представили возражения от мужа, чтобы подтвердить наличие несуществующего спора, а после слушания я уточнила у судьи, если все-таки договорятся супруги, можно ли утвердить мировое? Банк в судебное заседание не явился (они редко ходят на такие споры между супругами). На втором слушании мы пришли уже с готовым мировым соглашением. Банк на заседание также не явился. Судья пересчитала доли и утвердила наш проект. Доли по материнскому капиталу выделили! Я ещё добавила фразу в мировое, которую перепечатала судья, «что настоящее мировое соглашение является основанием для регистрации права собственности на доли в ЕГРН». Определение об утверждении мирового соглашения вступает в законную силу немедленно, поэтому мои клиенты почти сразу были в МФЦ, чтобы подать документы. Заодно суд выдал и справку о возврате 70% гос пошлины , уплаченной при подаче иска (предусмотрено налоговым кодексом). Росреестр принял документы и в эту субботу пришёл ответ, что доли выделены. Вот так мы обошли запрет банка на выдел долей детям в квартире. Сейчас мои доверители ищут квартиру побольше, где будет им будет комфортно с тремя ребятишками 👩 👧 👦👨 👦 И да, друзья, я по-прежнему НЕ советую тратить материнский капитал на покупку недвижимости. #юрист #маткапитал #раздел #дианаюрист #диана_а_материнскийкапитал
Прошлый пост про внесение изменений в ЕГРН вызвал большой ажиотаж. О чем идет речь? Мы НЕ добавляем несуществующего собственника в реестр недвижимого имущества, мы только фиксируем факт, что имущество куплено в период брака и в силу статьи 34 Семейного кодекса муж и жена являются сособственниками. Помним, что по семейному законодательству все, что приобретено в период брака - общее, если только иное не установлено брачным договором или соглашением. Таким образом, даже если квартира оформлена только на одного супруга, то доля второго - презюмируется. Именно по этой причине на распоряжение квартирой, домом, земельным участком, коммерческой недвижимостью всегда просят согласие второго супруга, даже если собственником по договору «записан» только один. Что насчет брачных договоров? Да, если Вы заключили брачный договор в отношении объекта недвижимости, то нотариус обязан отправить данные в Росреестр о том, что супруги изменили режим совместной собственности. Сейчас нотариальная палата дала отдельные разъяснения, что это делать просто необходимо во всех случаях заключения брачных договоров, даже если титульный (зарегистрированный в ЕГРН) собственник не меняется. Как раз для таких случаев, чтобы второй супруг не «присоседился» в реестр по такому заявлению. Что насчет банков? Банки не оказывают никакого влияния на внесение записи о супружеской собственности в ЕГРН. Банки приняли на себя риски, дав кредит на покупку недвижимости в период брака. Поверьте, они в курсе, что без брачного договора все у супругов общее. Опять же! Мы не меняем режим имущества, мы ПРОСТО ФИКСИРУЕМ факт и согласие банка не требуется. Можно после расторжения брака внести изменения в ЕГРН о супружеской собственности? Можно и нужно. Так как после расторжения брака вероятность конфликта между супругами еще выше. Для чего это действие? Способ защиты от злоупотребления правом. Часто супруги думают, что если на них оформлен объект недвижимости, значит он один здесь собственник и может поменять замки от входных дверей когда ему вздумается. Запись о совместной собственности несколько отрезвляет ум. Прикладываю заявление, которое мы с клиентом подавали в МФЦ на неделе. Квартира куплена в период брака, по договору купли-продажи только один супруг собственник, в ЕГРН изначально внесена запись только об одном из супругов, объект находится в залоге у банка. Мы прекрасно получили новую выписку о совместной собственности. Наглядно показываю вам, как было и как стало (фото 3/ фото 4). Собственность/совместная собственность. Стоимость этой услуги 350 рублей. ЕСли с Вас требуют больше, то сотрудник МФЦ не прав. #диана_а_разделимущества
Девочки, у подружки случилась страшная ситуация 😭😭😭 погиб муж в аварии недавно, но не официальный муж, прожили вместе 12 лет((( У них трое детей, в браке никогда не были, там из-за работы свои нюансы, но не в этом дело. Так вот, у них в имуществе есть 2 машины легковые, газель, 2 гаража и квартира (под сдачу брали) в ипотеку на нем только записанная. Его мать заявила, что она как ближайший родственник все заберет себе. Как подруга может оспорить это? На что она вообще претендовать может по закону? Допишу, все имущество на нем записано Еще, судя по комментариям надо было написать еще, что он как отец вписан у детей в свидетельстве.
Опубликован важный комментарий @viktoriamilka, , который мотивировал меня повторить важный пост. Внесение данных о супружеской собственности, когда недвижимость (квартира) в период брака оформлена только на одного из супругов. Например, на мужа. При этом сведений о том, что супруга также является собственником в ЕГРН не содержится. Этот недоразумение легко исправить. - Подать заявление через МФЦ в Росреестр и внести запись в реестр прав о супружеской собственности. - При себе иметь: паспорт, оригинал свидетельства о заключении брака и чек, подтверждающий оплату гос пошлины - 350 рублей (оплатить можно на месте). - Что еще может потребоваться? При подаче заявления могут запросить характеристику помещения. Если по каким-то причинам у Вас нет доступа к дате регистрации права, метражу и кадастровому номеру, то сведения в отношении квартиры можно посмотреть на сайте Росреестра в режиме онлайн http://rosreestr.gov.ru/eservices/ - Через пять дней у Вас на руках будет свежая выписка из ЕГРН, где в числе собственников будет фигурировать Ваша фамилия, при этом второй супруг Росреестром не уведомляется. Таким образом, внести изменения в документы можно задолго до начала конфликта, для собственной подстраховки. Какие бывают риски оформления имущества только на одного из супругов? Когда отношения не ладятся и, к примеру, жена забирает ребенка, уходя к маме или на съемную квартиру, то почти сразу вторая половина торопится поменять входные замки. У меня в практике было несколько схожих ситуаций. Нарушались права и чинились препятствия в допуске в жилое помещение, как со стороны мужчин, так и со стороны женщин . Только люди расходятся, меняются замки и квартира ставится на охрану. И второй супруг не может попасть в свою же собственность. Полиция разводит руками, если на имя второго супруга нет документов на собственность. Для полиции и вневедомственной охраны свидетельство о браке ничего не значит, как только начнется взлом замков - полиция обязана отреагировать на вызов. И да, эта услуга не так популярна и очень мало сотрудников в МФЦ знают об этой услуге (пример из скрина комментария). Будьте настойчивее. Важный аргумент для сотрудников МФЦ. Мы НЕ добавляем несуществующего собственника в реестр недвижимого имущества, мы только фиксируем факт, что имущество куплено в период брака и в силу статьи 34 Семейного кодекса муж и жена являются сособственниками. Помним, что по семейному законодательству все, что приобретено в период брака - общее, если только иное не установлено брачным договором или соглашением. Таким образом, даже если квартира оформлена только на одного супруга, то доля второго - презюмируется. Что насчет банков? Банки не оказывают никакого влияния на внесение записи о супружеской собственности в ЕГРН. Банки приняли на себя риски, дав кредит на покупку недвижимости в период брака. Поверьте, они в курсе, что без брачного договора все у супругов общее. Опять же! Мы не меняем режим имущества, мы ПРОСТО ФИКСИРУЕМ факт и согласие банка не требуется. Ссылка на первоначальный пост https://mom.life/post/64e261a035b07d3682074a83 #диана_а_разделимущества
Помогите разобраться 🙏 У нас трёшка куплена до брака, я вкладывала 700 т, остальные муж и свекры.Четыре собственника , у всех по 1/4 доли. Мы покупаем новую квартиру, теперь затык, как оформлять. Свекры отдают свои доли сыну, в итоге в новой квартире хотели сделать мне 1/3 и мужу 2/3. Тут муж узнает, что доли вообще не имеют значения, так как это будет совместно нажитое имущество, и делиться будет пополам при разводе, даже если у меня меньше доля, это так?? Теперь он предлагает опять впутывать свекровь, и оформлять квартиру на троих, на него, меня и на свекровь, каждому по 1/3 доли. Типа иначе нечестно получается. Но теперь для меня нечестно же?? Я не понимаю, соглашаться на это или нет?? Если будет доля свекрови, то я конечно, на нее не могу претендовать. И нормально ли вообще, что мы так заморачиваемся уже сейчас, и думаем, как делить будем, если мало ли что? 🙈
Светлана·
Мама двоих (1 год, 9 лет)
Ситуация нелепа тем, что у нее долг , а расплачиваться почему то должна я .. по ее кредитам .
Ann·
Мама двоих (2 года, 7 лет)
Ох, кошмар.
неясно как юрист при покупке дал добро на такую мутноватую историю…
Ann··
Мама двоих (2 года, 7 лет)
@svetlana_mu, В вашей ситуации возникает сложный юридический вопрос, связанный с обращением взыскания на квартиру, которая была приобретена вами как добросовестный покупатель, но в отношении которой ранее было установлено залоговое обременение. Ключевой момент — то, что залог мог сохраниться, несмотря на смену собственников, если банк-залогодержатель не был уведомлён о продаже и не давал согласия на отчуждение имущества. [```6```](https://www.ingos.ru/company/blog/2025/kak-kupit-kvartiru-esli-ona-v-ipoteke)[```8```](https://www.garant.ru/article/6573/)[```9```](https://www.klerk.ru/user/2224566/578824/)
## В чём может быть «косяк» при покупке
Хотя вы действовали через агентство и провели проверку, нельзя исключать, что:
* **Не была проведена комплексная проверка истории объекта.** Возможно, агентство ограничилось поверхностной проверкой, не изучив детально историю квартиры, включая период строительства и предыдущие сделки. Например, не было запрошено подтверждение того, что залог был снят до продажи квартиры вашему продавцу.
* **Не были запрошены документы, подтверждающие отсутствие обременений на момент продажи.** Даже если в выписке ЕГРН на момент покупки не было указано обременение, это не исключает возможности того, что банк-залогодержатель мог оспорить сделку позже, если залог не был снят ранее.
* **Не было проверено, было ли согласие банка на продажу заложенного имущества.** Если квартира продавалась, будучи в залоге, продавец обязан был получить согласие банка-залогодержателя. Без этого сделка могла быть признана недействительной, а банк — сохранить право на обращение взыскания. [```6```](https://www.ingos.ru/company/blog/2025/kak-kupit-kvartiru-esli-ona-v-ipoteke)[```9```](https://www.klerk.ru/user/2224566/578824/)
## Перспективы дела
Ваша позиция как добросовестного покупателя имеет шансы на успех, если вы сможете доказать в суде, что:
* **Не знали и не могли знать о наличии залога.** Вы действовали разумно и осмотрительно при покупке, провели стандартную проверку документов (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и т. д.). [```2```](https://rusbankrot.ru/people/kak-pokupatelyu-dokazat-svoyu-dobrosovestnost-pri-osparivanii-sdelki-s-dolzhnikom-bankrotom/)
* **Приобрели квартиру возмездно и в собственность.** Согласно п. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается автоматически при возмездном приобретении имущества добросовестным покупателем, если залогодержатель не зарегистрировал уведомление о залоге в установленном порядке. [```5```](https://www.consultant.ru/law/podborki/obraschenie_vzyskaniya_na_zalozhennoe_imuschestvo_dobrosovestnyj_priobretatel/)
* **Квартира была чистой на момент покупки.** Если банк не отразил залог в реестре или иным образом не уведомил о нём потенциальных покупателей, риск неполучения информации лежит на залогодержателе. [```3```](https://www.vsrf.ru/documents/all/31920/)
Суд может принять вашу сторону, если банк не предпринял достаточных мер для публичного раскрытия информации о залоге (например, не внёс сведения в реестр уведомлений о залоге недвижимости). Однако важно учитывать, что в делах о банкротстве залоговые требования часто получают приоритетное удовлетворение, и суды могут подходить к таким спорам строго. [```3```](https://www.vsrf.ru/documents/all/31920/)[```5```](https://www.consultant.ru/law/podborki/obraschenie_vzyskaniya_na_zalozhennoe_imuschestvo_dobrosovestnyj_priobretatel/)[```4```](https://consultantkhv.ru/periodika/gazeta-vernoe-reshenie/vypusk-07-22-07-19/obzor-sudebnoy-praktiki-primeneniya-norm-o-zaloge-v-delakh-o-nesostoyatelnosti-bankrotstve1/)
## Что делать дальше
1. **Собрать доказательства добросовестности.** Подготовьте документы, подтверждающие проверку квартиры перед покупкой (выписка из ЕГРН, договоры, акты, отчёты агентства), а также доказательства вашей финансовой возможности оплатить квартиру. [```1```](https://CentralDep.ru/nasha-praktika/priznali-klienta-dobrosovestnym-priobretatelem-imushchestva-pri-osparivanii-sdelki-v-bankrotstve/)[```2```](https://rusbankrot.ru/people/kak-pokupatelyu-dokazat-svoyu-dobrosovestnost-pri-osparivanii-sdelki-s-dolzhnikom-bankrotom/)
2. **Доказать, что вы не могли знать о залоге.** Если банк не отразил информацию о залоге в открытых источниках или реестре, это работает в вашу пользу. Можно заказать экспертизу, которая подтвердит, что на момент покупки квартира была «чистой». [```2```](https://rusbankrot.ru/people/kak-pokupatelyu-dokazat-svoyu-dobrosovestnost-pri-osparivanii-sdelki-s-dolzhnikom-bankrotom/)[```5```](https://www.consultant.ru/law/podborki/obraschenie_vzyskaniya_na_zalozhennoe_imuschestvo_dobrosovestnyj_priobretatel/)
3. **Оспорить апелляцию банка.** В суде аргументируйте, что вы — добросовестный приобретатель, а банк не предпринял достаточных действий для защиты своих прав (например, не уведомил о залоге). Укажите, что квартира прошла несколько сделок, и вы не могли контролировать действия предыдущих собственников. [```11```](https://sudact.ru/arbitral/doc/oqSq1mzZBNQK/)[```8```](https://www.garant.ru/article/6573/)
4. **Обратиться к юристу, специализирующемуся на залоговом праве и банкротстве.** Он поможет правильно сформулировать возражения, подобрать судебную практику и представить ваши интересы в суде.
## Риски
Если суд признает право банка на обращение взыскания, вам может грозить потеря квартиры. Однако даже в этом случае вы сможете требовать возмещения убытков с первоначального залогодателя (если он ещё существует). [```8```](https://www.garant.ru/article/6573/)
Важно помнить, что каждый случай уникален, и исход дела зависит от конкретных обстоятельств, доказательств и судебной практики в вашем регионе. Рекомендуется максимально активно участвовать в процессе и привлекать квалифицированную юридическую помощь.
Светлана··
Мама двоих (1 год, 9 лет)
Квартира не была в залоге. Залог был под котлован. Как покупатели должен котлованы то пробивать ? Что за еоунда ? Как там оформили - мы не знаем. В итоге квартира чистая была, Квартира залоговая отображается в егрн. Почему банк ждал 10 лет тоже вопрос. Я кстати, поискала дела - и таких много - этот же банк обращается к физ лицу, что тот не плательщик, в итоге лицо приходит и предоставляет чеки, что все погашено. Там банк передавал права организации для взыскания долгов , потом аннулировал этот договор с ней. Поражает ее позиция, что она вообще абстрагировалась …
Светлана··
Мама двоих (1 год, 9 лет)
спасибо :) юрист есть . Но это все траты и нервы по ситуации , которую я предугадать никак не могла. То есть это вычислить невозможно перед покупкой
Кира·
Мама сына (9 лет)
Сроки давности носят заявительный характер по закону. Вы заявляли в возражениях в том числе возражения по срокам давности?
Светлана··
Мама двоих (1 год, 9 лет)
Нет, у нас возражения касаемо меня , как честного покупателя и что дама квартирой не владела по егрн. А срок давности по ее кредитным обязательствам она должна заявлять