Девочки! Мозговой штурм!

Есть около ~ 2 млн руб и желание купить квартиру по семейной ипотеке в качестве инвестиции (платить ипотеку и ком услуги за счет сдачи на 100% !)

Какой вариант бы выбрали?

1) купить в затоне с пв менее 20%, платеж менее 25 тыс получается за однушку 33 кв.

Останутся деньги на ремонт (закладываем 800-900 тыс) и платить ипотеку до сдачи дома и плюс подушка безопасности

+ минимальная фин нагрузка и мин риски

- большой жк комплекс, под сдачу будет много квартир (большая конкуренция), квартира через 5-7-10 лет не даст большую маржу при продаже

2) купить в городе без ПВ

Останутся деньги на ремонт +платежи на ипотеку до сдачи+ небольшая подушка.

+ также невысокая фин нагрузка , но рисков больше

- стоимость квартиры значительно выше рынка , соответственно продать через 5-10 лет с большой маржой тоже не получится, ежемесячный платеж по ипотеке ~ 37 тыс -неизвестно будет ли полностью покрываться за счет сдачи

Сдача -27-28гг . что в текущей нестабильно ти само по себе не айс

3) купить с пв 20% в городе

+ адекватная цена за квартиру , через 5-10 лет можно выгодно продать.

- на ремонт хватит впритык, подушки не остается. Если квартира будет пустовать несколько месяцев , большие риски оказаться в фин яме. Платеж на 99% будет покрываться за счет аренды, если квартира не будет пустовать.

Доп данные

Стабильный доход семьи -100-110 тыс в месяц , обязательные платежи (ипотека, ком услуги, садики,бензин) 45 -50 тыс. Без еды

Нестабильный доход-от 0 до 250 тыс в месяц. Может быть 250, а потом 2-3 мес 0. Средний за 2025 г был 100, но в текущей экономической ситуации он может сойти на 0 … поэтому рассчитывать на него очень страшно

Конечно, если со второй частью дохода будут 0 , то найдем другую работу, но все равно страшновато. В общем, если остаться без подушки хотя бы 200-300 тыс, то ближайшие 2-3 года будем жить в режиме экономии.