Как передать квартиру сыну без раздела при разводе и споров

🏠 Кейс из практики

Ко мне обратились супруги-пенсионеры.

У них есть квартира в Москве, и они хотят, чтобы после их смерти жильё досталось младшему сыну.

Старшего они уже обеспечили жильём, поэтому справедливо считают, что оставшаяся квартира должна перейти младшему.

❓ Волнуют два вопроса:

Чтобы в будущем квартира не делилась при разводе сына.

Чтобы второй ребёнок (брат сына) не смог претендовать на жильё по наследству.

🔍 Разбор ситуации

Сначала родители рассматривали договор купли-продажи: сын покупает квартиру у родителей, и он получает налоговый вычет.

Но тут есть нюанс:

📌 Налоговый вычет не положен при сделках между близкими родственниками.

Варианты оформления

1. Дарение

- Квартира сразу переходит сыну в собственность.

- Подаренное имущество не делится при разводе.

- Чтобы обезопасить родителей, в договор можно включить условие пожизненного проживания дарителей в этой квартире.

Такой пункт снижает риск оспаривания дарения и защищает интересы родителей.

2. Завещание

- Родители остаются собственниками до конца жизни.

- Можно указать конкретного наследника.

- Минус: обязательные доли для некоторых родственников.

3. Наследственный договор

- Современный инструмент: можно прописать, кому и на каких условиях перейдёт квартира.

- Труднее оспорить, чем завещание.

4. Договор ренты

- Сын обязуется содержать родителей, квартира переходит ему после их смерти.

Но есть серьёзные обязательства и риски.

5. Продажа через третьих лиц

- Теоретически можно продать квартиру знакомому или родственнику, а потом перепродать сыну.

- Тогда сын сможет заявить имущественный вычет.

⚠️ Но! Налоговая очень внимательно проверяет такие схемы: если выяснится, что сделка была фиктивной (например, деньги фактически не передавались, а «покупатель» действовал в интересах семьи) - есть риск доначислений и споров.

⚖️ Вывод

👉 Если цель, чтобы квартира досталась именно сыну, не делилась в браке и при этом родители сохранили спокойствие, то оптимально оформить договор дарения с условием пожизненного проживания дарителей или заключить наследственный договор.