Взять страховой платеж, это обычно сумма месячной аренды. В договоре прописать, что если будут нарушения условий договора, то сумма не возвращается, или если все ок, то можно её использовать для оплаты последнего месяца аренды. Ещё нужно прописать за какое время нужно предупредить, что съедут. На кукольном театре было бы удобно жить студентам, можно каждую комнату сдавать отдельно. Будет коммуналка. Но тогда по деньгам можно больше получить. Квартиру, вероятно, так убьют быстрее. Подумайте из чего будет состоять платеж. Аренда + ку, например. И будете брать всю сумму по платёжке или только то, что по счётчикам.

На Авито смотрите средний ценник и определяете свою цену
В договоре максимально прописываете все важные моменты
Обязательно берите залог

Обязательно договор, в котором прописаны пункты, что нельзя делать(курить, пить, буянить, животные, дети и т.д. ) ну и за неисполнение наказание (штраф +выселение, например)
Лучше с риелтором составлять договор