Мат капитал это нотариальная сделка. Нужно согласие опеки, для этого вы опеке представляете документы, что выделите соответствующие доли детям в другом жилье, причем это жилье не должно быть в ипотеке или другом обременении

С ипотекой все просто, вы заключаете с покупателем предварительный договор, о том, что он вам дает деньги на закрытие ипотеки, вы ее закрываете и проводите настоящую сделку купли продажи