Вопрос по ипотеке.

Дано: однушка в собственности (на бабушку)

Мы с мужем самозанятые.

Хотим брать ипотеку. Предварительно одобрили определенную сумму. Т.е. не факт, что окончательно одобрят?

Есть ли варианты, чтобы эту однушку как первоначальный взнос вместе с маткапиталом вложить? Или это слишком геморно и не выгодно? Проще продать сначала однушку, а потом уже покупать жилье?