Как купить дачу без кадастрового номера и приватизации?

Есть тут кто сталкивался, или может быть юристы... или может кто понимает...
Ситуация, продаётся дача, но на нее нет ни кадастрового номера, ни приватизации. Дача у реки, как говорит сам продавец, по скольку дача у воды, ты не можешь ее приватизировать, так как приватизация возможна только от 50 метров от воды. Сам он видит продажу через председателя с/т. Продает дачу, так как умерла бабушка, а ему ей заниматься не хочется. Как купить правильно? Какие риски? Чтоб потом не оказалось, что есть какие-то наследники которые вообще были не вкурсе продажи и т.д. или это вообще кот в мешке и лучше не связываться?