Нужно выплатить ипотеку.

Потом выделить доли детям.

Потом получить разрешение в опеке.

Потом приобрести жилье с долями детей равнозначными или лучшими.

Или деньги за доли детей положить на их расчетные счета, а в ипотеку приобрести большее жилье.