Ипотека для всех: подводные камни низких ставок и субсидий

После того как семейную ипотеку прикрыли, многие начали рассматривать другие программы. Поговорим про так называемую «ипотеку для всех».

Сейчас активно предлагают “красивые ставки”, и важно понимать, как они реально работают.

Какие варианты сейчас чаще всего встречаются:

- 0,1% на первый год

- 2% на два года

- 5% на пять лет

- 8% на 7 лет

- 12.9% с субсидией на весь срок

- 16.9% без субсидии на весь срок

На первый взгляд кажется, что низкие ставки - это максимально выгодно. Но у таких программ есть нюансы, о которых редко говорят.

‼️ Сразу: самое важное правило, которое вам надо запомнить - пока действует субсидия (0.1% на год, 8% на 7 лет и тд) ипотеку рефинансировать нельзя!!! На семейку вы с нее тоже в течение этого срока перейти не сможете.

Начнем с интересной ставки 12.9% с субсидией на весь срок. Здесь есть одно супер важное условие - пока действует льготный период - рефинансирование невозможно. Например: взяли вы такую ипотеку на 30 лет. Рыночная ставка стала 8% - вы все равно будете платить по 12.9% без права рефинанса.

Низкие ставки на короткий срок действительно интересные и выгодны именно тем, кто понимает, что продаст что-то свое и закроет ипотеку полностью досрочно по окончании льготного периода. Либо если вы готовы, что через год вместо 10 т.р будете платить 110 т.р.

Если вы берёте ипотеку, например, под 8% на 7 лет, и вас убеждают в том как это выгодно и что срочно надо брать здесь и сейчас, и что ставка 100% упадет и вы сделаете рефинанс - бегите, сверкая пятками.

Теоретически-то конечно можно подать на рефинанс, но банк не обязан его одобрять. Гарантий здесь нет. Никто вам сегодня не может их дать. У меня есть такие ситуации у знакомых - они наслушались подобных «экспертов», поверили, что можно взять обычную ипотеку с субсидией на первый год, а потом перейти на семейку. Это в принципе не запрещено. Но вот банки почему-то не одобряют рефинанс. Понимаете? И теперь приходится вместо 0.1% платить по 21%.

А также в некоторых банках есть условие, что после окончания субсидированного периода заемщик обязуется 6 месяцев платить по полной рыночной ставке. И только после этого можно пытаться рефинансировать такую ипотеку.

Без субсидии мне пока встречалась ставка только у т-банка. 16.9% на весь срок. Но, во-первых, у них очень сложно получить одобрение; во-вторых, опять-таки никто вам не может гарантировать то, что рефинанс по-любому получится сделать после снижения рыночной ставки.

Поэтому такие программы нельзя оценивать только по размеру ставки в рекламе.

Важно понимать, что будет дальше:

какой станет платёж,

сможете ли вы его тянуть,

и есть ли у вас план на случай окончания льготного периода.