⚠️Семейную ипотеку хотят удешевить. Почему минус 2 % почти ничего не меняет?

В Госдуме обсуждают снижение ставок по «семейной ипотеке»: до 4% для семей с тремя и более детьми, варианты для 1-го и 2-го ребёнка тоже на столе. Инициативы звучат от Анатолия Аксакова и поддерживаются рядом ведомств. Реализация, по словам депутатов, может растянуться до 2026 года.

Всем понятно, что простое снижение ставки ситуацию не спасёт: цены на квадрат за несколько лет выросли кратно, а бюджетные субсидии де-факто поддерживают банки и застройщиков, а не доступность жилья для семей.

▪️Что именно предлагают?

• Лестница ставок: обсуждаются 12% при рождении первого ребёнка, 6% — второго, 2–4% — третьего. Окончательных параметров нет.

• Отдельная линия для многодетных: вариант 4% для семей с 3+ детьми; возможный запуск после доработки нормативки.

▪️Почему «минус 2 п.п.» почти не чувствуется?

• Цены ушли вверх сильнее, чем ставки вниз. По оценкам рынка, за 5 лет средняя стоимость новостроек в РФ выросла примерно в 2,3 раза. Даже заметное снижение процента не компенсирует такой скачок базы.

• Простой расчёт. Кредит 6 млн на 20 лет:

— при 12% платёж ≈ 66 тыс. ₽/мес;

— при 10% платёж ≈ 58 тыс. ₽/мес (экономия ~12%).

Но если квартира подорожала до 12 млн, то при 10% платёж уже ≈ 116 тыс. ₽/мес. И это всё ещё +75% к исходному платежу при 12% и цене 6 млн.

В сухом остатке: снижение ставки на 2 п.п. не перекрывает кратный рост цены объекта.

🔝Аргументы.

• Субсидии искажают цены. Когда банкам и застройщикам компенсируют разницу по льготным ставкам, это поддерживает предложение кредитов и спрос на первичку, но стимулирует рост цен, перенося выгоду на продавца.

• Адресность важнее широты. Минфин и депутаты обсуждают привязку ставки к количеству детей, то есть более адресную модель вместо «ковровой». Но без контроля цен и факторов себестоимости эффект для доступности ограничен.

▪️Что это значит для семей сейчас?

1. Следите не только за ставкой, но и за ценой метра в нужном сегменте и городе: выгода по проценту может «съедаться» рынком.

2. Оцените полный платёж с учётом страховок и первоначального взноса, а не «красивую ставку в рекламе».

3. Если ждёте «ещё -2 п.п.», держите план Б: рост цен или перенос запуска льгот может обнулить выгоду, особенно при покупке на старте продаж.

▪️Для рынка в целом?

Снижение ставки по семейной ипотеке без мер по ценам, себестоимости и конкуренции в девелопменте даст ограниченный и временный эффект: платежи для большинства семей останутся высокими, а спрос уйдёт в первичку точечно, повышая нагрузку на бюджеты субсидий. Эти риски прямо и косвенно признаются в публичных дискуссиях вокруг «семейки».