Выбор квартиры для сдачи: Москва vs Мытищи vs ПИК (новостройка) - какой вариант лучше?

Снова я к вам за советом по поводу покупки квартиры.
Решили все таки купить однушку для сдачи.
И теперь рассматриваем несколько вариантов.
1- купить в Москве, но придется 2 млн брать в кредит, что меня сильно напрягает, т.к все отложенные деньги уйдут на покупку плюс кредит с этими огромные ставками (понятно, что кредит будет частично закрываться со сдачи), но придется ужиматься сильно.
2- купить в Мытищах вторичку, кредит не нужен, просто сдавать, но денег свободных не останется
3- купить новостройку ПИК со сдачей дома через 2 года (с готовой отделкой). Здесь получается у нас остаются деньги. Чисто как вложения с дальнейшей сдачей или перепродажей.

Муж за 1 вариант, я за 3 вариант.
Поясню: уже 2 года планируем второго ребенка, пока не получается. С кредитом рожать второго ребенка будет тяжко финансово. Придется ущемлять и дочку, а я бы этого не хотела. Поэтому мне спокойнее жить без кредита и небольшим запасом под жопкой.
Какой бы вариант Вы выбрали?