Разрешение опеки нужно взять сначала

Вы доли детям где выделите?

Не нужен вам риелтор

Смотря что вы хотите, если вы хотите продать квартиру сестре за мат. капитал (обналичить) то это статья мошенничество. А если у вас квартира была куплена за счет мат. капитала то прежде чем ее продать нужно выделить ребенку долю в другой квартире или доме, условия которого должны быть не хуже предыдущих.