Как продать дом в ипотеке с мат. капиталом: пошаговая инструкция?

Сложная ситуация, подскажите кто как делал?

У нас дом в ипотеке, материнский капитал. Как нам его продать, вот по шагам. Доли у детей не выделены, так как жилье в залоге и мы должны их выделить после погашения ипотеки. Мы сначала хотели продать, закрыть ипотеку сращу и выделить доли в другом жилье и прийти в опеку сказать вот мы продали и доли выделили в другом месте. Но мне сказали что это мошенничество в особо крупном и надо сначала : закрыть ипотеку, выделить доли в этом доме, взять опеки разрешение на продажу, продать и выделить в новом жилье. Но блииин где найти покупателей, которые согласятся на такую схэму? 🤪

Памагиити, кто как делал?