Изменения закона, которые давно были нужны, но появились сейчас.

Речь пойдет об одном из изменений Закона о банкротстве. Разберём на следующем стандартном для дел о банкротстве кейсе.

Дано:

Продавец: отчуждает квартиру (в собственности есть ещё квартира) по стоимости 7 млн руб.

Покупатель: приобретает квартиру по предложенной стоимости, с продавцом ранее не был знаком (то есть заинтересованным лицом по отношению к продавцу не является), приобретаемая квартира становится единственным пригодным для проживания покупателя помещением.

*Далее пойдёт обобщенный пример ситуации, без нюансов, которые можно встретить в конкретном деле.

Через 5 месяцев после совершения сделки (то есть после регистрации права собственности покупателя на квартиру) продавец «падает» в банкротство, судом вводится процедура реализации имущества гражданина, финансовый управляющий имуществом должника начинает формировать конкурсную массу, и тут покупателю приходит «письмо счастья» из арбитражного суда о том, что он является ответчиком в обособленном споре об оспаривании сделки должника (продавца).

В заявлении финансовый управляющий пишет, что рыночная стоимость приобретённой покупателем квартиры выше, чем цена отчуждения, и составляет 7,8 млн руб., предоставляет подтверждающий отчёт об оценке рыночной стоимости, просит после признания сделки недействительной применить последствия её недействительности - двустороннюю реституцию (то есть покупатель возвращает квартиру продавцу, а продавец должен вернуть уплаченные покупателем денежные средства, но так как находится в банкротстве, покупатель просто на основании решения суда «пойдёт» в реестр требований кредиторов, а иными словами - будет ждать, наравне с иными кредиторами, пока соберётся конкурсная масса, и с малой вероятностью получит свои деньги).

Суд, определив, что сделка оспаривается по пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, установив посредством проведения судебной экспертизы, что стоимость квартиры, действительно, существенно выше, не установив признаков недобросовестности покупателя, установив, что денежные средства продавцом получены были реально, признаёт сделку недействительной, применяет двустороннюю реституцию.

И так покупатель остался без квартиры, и без реальных денег.

*О том, как снизить риски и не оказаться в такой ситуации пишу на своей странице.

Что сейчас?

Согласно подписанному президентом ФЗ 372 у покупателя квартиры по оспоренной сделке будет два варианта, чтобы сохранить единственное жилье:

- доплатить до цены, признанной судом рыночной;

- покупатель вправе участвовать в торгах по продаже квартиры по общим правилам;

- кроме того, покупатель сможет получить деньги по оспоренной сделке без включения его требования в реестр кредиторов должника.

*Изменения касаются только добросовестных покупателей и возмездных сделок.

Казалось бы, это очень приятные изменения, но как будет на практике - время покажет. Например, учитывая, что квартиры большинством приобретаются в ипотеку, как покупателю найти средства на доплату? Да ещё и в течение месяца. Рассрочка в три месяца не сильно спасает. Нюансов много, посмотрим, как сформируется практика.

В следующий раз расскажу о сделках между банкротом-продавцом и его родственниками.

#купля-продажа_квартиры #безопаснаясделка #lawyer_jul #изменениязакона