Сейчас первоначальный взнос отдают покупателю при нотариусе, поэтому можно сделать так.
Найти квартиру и договорится с хозяином что первоначальный взнос будет включен в займ банка.
Допустим квартира стоит 20 млн, первоначалка должна быть 4 млн.
Делаете оценку квартиры на 25 млн (-20% первоначалка, которую вы якобы отдадите продавцу у нотариуса) и банк скинет на счёт продавцу 20 млн.
P.s.Сестра так квартиру продавала