Опека при продаже квартиры с детскими долями: сложности и решения

Опека при продаже квартиры с детскими долями.

Вся история продажи нами квартиры с детскими долями после использования маткапитала тут #galladally_квартирныйвопрос

Это отдельный момент. Квартиру ж с детскими долями без их разрешения не продать.

Еще в марте 2022 года, когда у людей массово заканчивались согласовснные разрешения от Сбербанка на ипотеку, я пожалела, что у меня нет разрешения опеки.

Люди приходили, смотрели, им нравилось, но потом они узнавали, что у нас нет разрешения на продажу, и... уходили. Мол, времени на покупку мало, не хотим вас ждать.

А я не понимала, откуда ж я возьму разрешение, если у меня покупателей еще нет. Ведь в идеале схема должна быть такой: находишь покупателей на свою, вариант покупки для себя и идешь с документами в опеку. На свою квартиру и покупаемую несешь все правоустанавливающие документы, выписки из ЕГРН и домовой книги, плюс предварительные договоры на продажу и покупку. Документы в оригиналах и копиях. А это значит, что вам либо должны дать ваши продавцы эти оригиналы, либо поехать с вами.

Стала изучать вопрос и оказалось, что можно получить такое разрешение и без покупателей на свою. А еще можно получить разрешение, где будет указано, что ты продаешь свою квартиру при условии покупки конкретной квартиры, а купить по факту совсем другую квартиру. Если фактически права детей ты при этом не ущемишь, то никому не надо заморачиваться и подавать в суд на признание такой сделки незаконной.

Так я и решила сделать. Нашла квартиру, которую теоретически была готова купить, объяснила продавцам, что время сложное, без разрешения от опеки шансов продать у меня мало, а так вот больше. Их риелтор сходил со мной в опеку, и я получила разрешение на 3 месяца. Но так за них квартиру и не продала. Поэтому через три месяца пошла в опеку снова. Уже с документами на квартиру моих знакомых. Покупать у них я не собиралась абсолютно точно - просто с ними было проще сходить. Причем я чуть не спалилась, называя "продавца" Оля. Меня даже спросили, настоящая ли это сделка 🙈

Важный момент! Оба раза я согласовывала покупку квартир, которые по площади были меньше, чем наша! У нас была трехкомнатная 74 кв., а в интересующем районе трешки в панельных домах, которые мы могли себе позволить, были 65-69 метров. Я взяла в школе справки о том, что дети там учатся и написала в опеке бумагу, что переезжаем к месту учебы детей. Количество комнат в квартире оставалось прежним, я письменно пообещала выделить детям доли больше, чем были в старой квартире. И мне все согласовали.

Когда нашлись покупатели, я радостно сказала, что разрешение на продажу у меня есть. Но! оказалось, что работает, придуманная мною схема не во всех ситуациях. Они хотели покупать через ипотеку, и банк запросил документы на покупаемую мной квартиру. Это был ВТБ. Риелтор сказала, что впервые сталкивается с таким, обычно банк такого не просит. Они увидели, что в разрешении опеки и предварительном договоре на мою покупку стоят разные адреса, и затребовали актуальное разрешение.

Тут хочу написать положительный отзыв об опеке Советского района. Они и до этого мне нравились - по телефону консультировали, разрешали донести документы, если что-то забыл. А тут, когда я объяснила ситуацию, в пятницу вечером за 5 минут до конца рабочего дня меня записали на подачу документов на утро понедельника. Обычно приходится ждать неделю.

В понедельник мы подали документы, а уже во вторник нам перезвонили и сказали, что нужно переписать заявление. С 1 сентября 2022 года в силу вступили изменения в Жилищный кодекс РФ, по которым запрещено выделять детям при сделках доли менее 6 метров. Пришлось рысью нестись к ним и переписывать, увеличивая детские доли.

Все это отложило сделку по продаже больше чем на неделю.