Я так понимаю, что органы опеки вам не дадут разрешение на такую сделку, так как при продаже квартиры купленной на мат.кап. детей нужно сначала прописать и выделить доли в новом жилье, лучшего условия.

Так делали те, у кого мы квартиру покупали. Только у них ещё ипотека не была выплачена 🙈
Выделяете доли детям в старой квартире, потом через опеку надо согласовывать сделку. При покупке надо выделить доли в новой квартире, это возможно, только если она на финальной стадии строительства