Остальные темы в инстаграм
ссылка

Запросить документы у собственника может каждый, а вот докопаться до истины может только юрист.
Поэтому станем все немного юристами 😄

Давайте разберем топ основных рисков.

• Один из собственников недвижимости – несовершеннолетний.

Сделка не может быть совершена без согласия органов опеки. 

Органы опеки могут не дать согласие на продажу квартиры и сделка будет откладываться до того момента пока родители не смогут доказать, что продажа квартиры не повлечет для ребенка ухудшение жилищных условии. 
В таком случае необходимо уточнить, каким образом Продавец планирует улучшить условия ребёнка. 
Например, квартира будет участвовать в цепочке , то есть , Вы покупаете у продавца 2-х комнатную квартиру , а он одновременно  3-х комнатную. Возможно не в ваших интересах ждать ннн количество времени пока Продавец найдёт подходящую недвижимость.

Право собственности на квартиру перешло по наследству.

Очень сложно проверить, действительно ли наследством распорядился именно тот человек, который является единственным наследником.

А) Имущество перешло наследнику по завещанию.
Завещаний у умершего может быть несколько, а действительно только последнее. Установить какое завещание было последним довольно проблематично. 
Ситуация в следующем, завещание возможно заверить не только у нотариуса (нотариус в свою очередь всю информацию заносит в реестр наследственных дел). Согласно ст. 1127 ГК РФ, в которой изложен перечень лиц, имеющих право удостоверить завещание, например, глав. врач больницы или начальник мест лишения свободы, они не ведут учет в реестре, а как Вы узнаете, что такое завещание было? 

Б) Завещания нет, необходимо устанавливать все ли родственники вступили в наследство. 
Проблема в том, что по истечении 6 месяцев с даты смерти наследодателя вступить в наследство можно через суд. Квартиру продали, а объявился еще один наследник и что делать?

Квартиру продает пожилой человек либо лицо с явной алкогольной и/или иной зависимостью.

В указанном случае необходимо установить, действительно ли человек является дееспособным на совершение сделки купли-продажи, а именно запросить справки из диспансеров (наркологического и психоневрологического), которые подтвердят дееспособность гражданина.

Квартира в собственности менее 3 лет.

Согласно ГК РФ, срок исковой давности -3 года. В случае если квартира была куплена с нарушениями, в течение 3 лет с даты покупки сделка может быть оспорена.
В таком случае необходимо внимательно отнестись к документам основания перехода права собственности от предыдущего собственника к вашему продавцу.
А именно, запросите у продавца: 
- договор купли-продажи, акт передачи имущества, расписку в получении денежных средств.
Никаких обременении, задолженностей по оплате быть не должно.
Обратите внимание кто собственник, например, если собственник несовершеннолетний, то без согласия органов опеки сделка не могла состояться.

Собственник выступает по доверенности

Что проверить?
Каждой доверенности присвоен номер, а также ФИО нотариуса, выдавшего доверенность. Необходимо связаться с нотариусом и уточнить действительно ли доверенность выдавалась и выдавалась ли на совершение подобных действий? 

Перепланировка квартиры.

Покупатели часто сталкиваются с тем, что планировку квартиры собственники меняют, но не узаконивают. Помещение не должно быть иным, чем указано в Плане (план в Выписке из ЕГРН).
Например, если снесли стену между комнатой и балконом, соединили с/у или перенесли кухню в жилую комнату, это все необходимо узаконить.

Какой риск?
В случае обнаружения кем-либо перепланировки, например, квартиру затопило, управляющая компания при доступе в квартиру замечает изменения в планировке и сообщает в соответствующую инстанцию. После проведения проверки уполномоченным лицом, накладывается штраф и обязывают Вас узаконить перепланировку, а в случае если изменения существенно нарушают законодательство (например, снесли стену между балконом и жилым помещение), необходимо будет вернуть помещения в исходное состояние, а именно в соответствии с планом.

Квартира куплена до брака, но собственник сейчас/был в браке. 

Например, пара до брака приобрели квартиру в собственность, но указали собственником только одного из пары. Стоимость квартиры была оплачена (или выплачивалась уже в браке- ипотека) из средств каждого из пары и этому есть доказательства. Затем пара поженилась и, возможно, в дальнейшем произошел бракоразводный процесс, если супруг/супруга, докажет, что из его/ее средств оплачивалась стоимость квартиры, имущество будет делиться между супругами.

Таким образом, в случае если Вам стало известно, что имущество было куплено до брака, но на средства обоих супругов ( неважно на данный момент супруги в браке или разводе) у собственника запрашивается справка, заверенная у нотариуса, что жена /муж согласны на продажу квартиры. 

Материнский капитал.

В случае если у Продавца есть дети и он использовал материнский капитал на оплату стоимости квартиры, но так и не зафиксировал в документах доли детей и продал квартиру новым собственникам. В дальнейшем в судебном порядке у новых собственников, в размере долей детей, договор купли -продажи будет признан недействительным. 

Спасибо за внимание!❤