Аренда квартиры. Краткий ликбез для арендаторов.

Аренда квартиры. Краткий ликбез для арендаторов.

1. Можно ли снять квартиру без агента?

Можно, если вы не готовы платить месячную плату за то, что кто-то прозвонит объявления за вас. На просмотры все равно ездить самим. А риэлтор ничего по сделке не гарантирует.

Открываете Авито, Циан.

Ставите фильтры по своим параметрам: метро, комнаты, этажность дома...

Остаётся список. Смотрите фото, прозваниваете.

Да, часто оказывается не собственник, а агент. Но ваш риэлтор обзванивал бы также, но за приличную комиссию.

Статистика: все мои клиенты сдают квартиры как собственники через Авито. Но 80% арендаторов приходят с агентами, т.к. не верят, что можно самим найти квартиру от собственника.

Лайфхак: если на том конце агент, а квартира вам нравится, представьтесь тоже агентом и попросите подвинуться в комиссии. Например, тот агент хочет себе условные 10 тыс. Говорите, что "мой клиент готов платить всего 10тыс, давай делиться, тебе 6 и мне 4". Часто соглашаются. Далее говорите, что ваши клиенты подъедут без вас.

Сразу узнаете, сколько итогово придется платить в месяц плюсом к аренде: счетчики воды, электроэнергии, телефон городской, общие коммунальные платежи (и их размер).

Говорите по телефону кто будет жить, экономя свое время: многие сразу отказывают с маленькими детьми, животными, определенным национальностям. Если вы работаете на приличной должности - озвучивайте. Многие не готовы сдавать "не русским", но если слышат, что он работник банка, врач - то позиция меняется. Если есть маленький ребенок, то аредодатель благосклоннее, когда слышат, что с ним постоянно будет взрослый (мама не работает, няня, тетя), это обусловлено тем, что ниже риски жалоб на шум от соседей и повреждений квартиры малолетним "вандалом".

Все устраивает: договаривайтесь на встречу.

Хорошие квартиры уходят быстро.

Поэтому, если вы пару дней помониторили цены по району и понимаете, что это хороший вариант - сразу едете на просмотр.

Если хозяин /агент говорит, что первый просмотр в субботу, а сегодня четверг - многие делают так (особенно агенты грешат этим): просите показать сегодня вечером (край в пятницу), говоря, что смотрели квартиру по фото, прям все очень нравится, вам надо срочно и точно-точно готовы снять (если представились агентом, то это все от имени своего клиента говорите: ему нравится, готов сегодня внести оплату...). На это ведутся очень многие хозяева и так хорошие квартиры по низкой цене уводят до начала основных просмотров. Естественно, если вам квартира не понравилась, снимать вы ее не обязаны и хозяева к этому спокойно относятся.

2. Депозит

Берется почти всегда.

Может возвращаться в последний день срока аренды, если у арендодателя нет замечаний.

Или учитываться в качестве оплаты последнего месяца аренды.

Часто "разбивается", тоесть, часть депозита платите при заселении, а остаток доплачиваете частями в течении 1-2 месяцев (не у всех арендаторов есть на руках большие суммы и арендодатели привыкли идти на уступки).

Когда депозит возвращается должно быть четко прописано в вашем договоре или расписке.

3. Приехали на просмотр.

Можно попытаться сбросить тысячу-другую, аргументируя, что заселитесь прямо сейчас, а на простое квартиры за неделю или даже несколько дней хозяин потеряет больше.

4. Готовы снять.

Требуете в оригинале свидетельство о праве собственности (или Выписку из ЕГРП) на квартиру у хозяина и его паспорт.

Проверяете совпадение адреса и фио.

Сдача квартиры по доверенности - дополнительные риски.

5. Договор.

Если хозяин сдает без договора - на все переданные деньги берете расписки. На депозит - с обязательным указанием даты и условий возврата

Если хозяин сдает по договору - садитесь и внимательно читаете условия. Если вы с чем не согласны - можно исправить ручкой на обоих экземплярах или вообще зачеркнуть. Можно в конце договора дополнить своим пунктом.

Рекомендую при себе иметь свой договор со справедливыми условиями для обоих сторон.

Договор без заверения у нотариуса действителен! Достаточно просто подписать его арендодателю и арендатору. По нему можно судиться. При сроке аренды более года также нотариальное заверение не нужно.

Лайфхак: многие не берут риэлтора, но хотят себя обезопасить при заключении сделки. Поэтому некоторые просто фоткают и шлют юристу документы по квартире и договор. Я, например, быстро их проверяю и даю рекомендации по условиям договора (на что обратить внимание, а что изменить). Могу переговорить по договору с хозяином за клиента. Таким образом, клиент, обращаясь к юристу, а не риэлтору, получает проверенную сделку за тысячу-другую. Конечно, лучше предварительно договорится с юристом, чтобы он был на связи во время ваших потенциальных просмотров и мог быстро посмотреть документы по тому же ватс аппу.

Если вы пришли на заключение сделки с риэлтором и хозяин даёт на заключение свой договор - читайте его за риэлтором! Риэлтор нацелен, чтобы вы сняли эту квартиру сейчас и отдали ему его комиссию. Очень часто хозяева квартир сразу при разговоре о просмотре говорят риэлтору не лезть в переговоры по договору и не "умничать", чтобы сделка состоялась...и риэлторы арендатора на моей практике всегда соглашались.

Проверяйте документы на квартиру за риэлтором. Я один раз по ошибке дала свидетельство от другой квартиры, риэлтор с умным видом смотрел на него минуту и ничего не заметил.

Помните, риэлтор ни за что ответственности не несет! У вас с ним просто договор на консультационные услуги (если вообще есть с ним договор).

В договоре обращайте внимание на пункты:

сколько раз в месяц имеет право приходить к вам хозяин с проверками, как предупреждает о приходах, имеете ли вы право курить в квартире, водить гостей и т.д.

Право досрочного расторжения договора каждой из сторон. На каких условиях,за сколько уведомлять, каким способом.

По какому адресу вы можете слать письменные уведомления хозяину.

Сразу пишите на договоре все телефоны: жэк, аварийные службы, доверенное лицо хозяина с другим телефонным номером (в квартире авария, а у хозяина выключен телефон).

Фиксируйте показания счетчиков.

6. Акт приема-передачи.

Должно быть указано имущество и его состояние.

Чем подробнее, тем меньше потом конфликт по возврату депозита.

Рекомендую указать все хотя бы общими словами. Если обои повреждены: "состояние стен - б/у, дефекты обоев, грязь".

Проверяйте засоры в трубах (прочистка платная и будет на вас), течь кранов, работу техники.

Матрас и диваны - отмечайте пятна, запах, поднимайте покрывала, раскладывайте диван. Хозяева наровят в них обвинить потом маленьких детей.

Рекоммендую иметь с собой на всякий случай типовой акт, куда дописывать перечень основного имущества, а по другим позициям ставить галочки.

Снимите видео в хорошем качестве в день съёма квартиры с датой на видео. Медленно и подробно обойдите квартиру - обои, мебель, предметы. Потратите 10-15 мин, получите хорошую подстраховку на случай конфликта.

Если у вас есть личное дорогое имущество, рекоммендую по возможности поменять одну из личинок замков на новую (снять замок, с ним в магазин и вам по типу такой же подберут, чтоб встал идеально на место старого). Вы должны понимать, что потенциально комплекты ключей от этой квартиры есть у парочки арендаторов, кто жил до вас. Один из ключей дайте хозяину.

Но многие этим не заморачиваются заменой замка и все нормально.

7. Передача денег.

По расписке. Можно составить ведомость с шапкой на листе А4 и в каждом месяце писать сумму и за что платиться. Один экземпляр всегда у вас.

Можно переводить на карту хозяину.

При оплате коммуналки по квитанциям имеете право требовать их на обозрение.

Арендодатель обязан платить налог с любого дохода. Не знаю, почему многие тут уверены, что если договор на 11 мес, то налогов нет. Есть! Даже за один день аренды есть. Срок подачи декларации за прошедший год - до 30 апреля.

8. Расторжение договора.

Уведомите хозяина за нужный срок (см свой договор). Если письменно - на вашем экземпляре он должен поставить отметку.

Заранее по акту пробегитесь по имуществу. Если что-то испортилось, замените на аналог, найдя б/у на авито (я говорю про квартиры эконом класса), часто это намного дешевле, чем возмещать полную стоимость хозяину.

Испортили обои - переклейте заранее.

Если возникает конфликт - составьте акт, какие у хозяина к вам претензии. Это не значит, что вы с этим согласны. Подпишитесь, что уведомлены. Зафоткайте предмет спора.

Сравните с тем, что на вашем видео.

Если хозяин прав - предложите компенсацию или устраните сами .

Ключи от квартиры передавайте по акту.

9. Удержание депозита при досрочном расторжении договора.

Заключили вы договор на 11 мес, а через 2 недели решили съехать.

М.б. вам изначально нужна была квартира на 2 недели, а на такой срок сдавать не любят, вот вы и пошли на обман... Или обстоятельства у вас изменились... Не суть.

Вы не оплачиваете следующий месяц проживания и требуете вернуть депозит, грозя всеми карами.

Вам имеют право не возвращать

Есть определенные нюансы, нужно смотреть договор, тут всего не напишешь. Но это может быть законно в определенных случаях.

Выйграла суд по этому вопросу, арендатор обращался и в налоговую, и в милицию (на мошенничество), и в суд. Понес расходы на своего юриста, плюс суд с него взыскал расходы на меня, как юриста Арендодателя.

Если нужна юр.помощь пишите в личку.

#агапукюр